Die Hausfassade benötigt ein Facelifting, das Dach ist undicht und der Aufzug streikt: Alles Kosten, auf die Sie sich als Wohnungseigentümer einstellen müssen. Es gibt aber auch eine gute Nachricht: Das ist alles zwingendes Gemeinschaftseigentum und kann nicht als Sondereigentum deklariert werden. Das heißt für Sie: Die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten. Gemeinschaftliches Eigentum bedeutet eben auch gemeinschaftliche Verantwortung.
Zwingendes Gemeinschaftseigentum oder doch Sondereigentum?
Das Wort „zwingend“ ist eindeutig: Zwingendes Gemeinschaftseigentum heißt, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt – ohne Wenn und Aber. Eine Umwandlung in Sondereigentum ist nicht möglich. Das gilt auch für Bereiche, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden, beispielsweise tragende Innenwände oder auch Fenster sind zwingendes Gemeinschaftseigentum.
Gerade bei Kostenfragen (Instandhaltung, Modernisierung, Sanierung etc.) ist die Unterteilung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum entscheidend. Für Letzteres sind Sie als Eigentümer alleine verantwortlich. Vereinfacht gesagt, umfasst Ihr Sondereigentum alles rund um Ihre Wohnimmobilie, ob nun Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus mit WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Das gemeinschaftliche Eigentum beinhaltet dagegen mehr oder weniger alles, was kein Sondereigentum ist. Dazu gehören unter anderem das Gebäude samt Grundstück und Fundament.
Aber: Es besteht die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht für das Gemeinschaftseigentum einzuräumen. Das kann der Dachspeicher, ein Kellerraum, ein Gartenanteil oder ein Stellplatz vor dem Wohngebäude sein. Haben Sie das Sondernutzungsrecht für einen gemeinschaftlichen Bereich heißt das, dieser darf nur von Ihnen genutzt werden.
Vorsicht: Auch mit Sondernutzungsrecht sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nicht erlaubt!
Zwingendes Gemeinschaftseigentum: Was gehört dazu?
Zum zwingenden Gemeinschaftseigentum gehören: Alle Bauteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören:
- Grundstück
- Dach (Dachboden: Sondernutzungsrecht und sogar Sondereigentum sind möglich)
- Fassade
- Treppenhaus/Treppen
- Haustür/Wohnungsabschlusstüren
- Briefkästen
- Aufzug
- Garten (Sondernutzungsrecht ist möglich)
- Rollläden
- Versorgungsleitung
- Estrichbelag
- Zentralheizung
- Außenmauern
- Kamine
- Konstruktive Bauteile des Wohngebäudes
- Fenster (auch innerhalb des Sondereigentums)
- Balkon (alle konstruktiven Teile)
- tragende Innenwände
- Wasserleitungen
- Stromleitungen (Ausnahme: Leitungen, die abgezweigt von der Hauptleitung in den Wänden der Wohnimmobilie verlaufen, sind Sondereigentum)
Schafft eindeutige Rechtsgrundlage: Das zwingende Gemeinschaftseigentum
Die Unterteilung in Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und zwingendes Gemeinschaftseigentum ist wichtig, da sie eine möglichst eindeutige Rechtsgrundlage schaffen. Das erspart Unklarheiten und Ärger. Besonders in Bezug darauf, wer für was verantwortlich ist. In der Praxis sieht das leider anders aus, wie wir oft feststellen müssen.
So müssen sich Gerichte beispielsweise immer wieder mit dem Streitthema „Balkone“ auseinandersetzen. Gerade zum Thema Balkongeländer als zwingendes Gemeinschaftseigentum häufen sich Urteile.
Was den Fall so kompliziert macht: Balkone können teilweise auch Sondereigentum sein. Das betrifft den Balkonraum, den oberen Belag sowie den Innenanstrich (Brüstung und Balkontür). Alles andere, einschließlich Balkongeländer, ist zwingendes Gemeinschaftseigentum. Eigentlich. Aber auch hier gibt es Ausnahmen.
Der BGH musste sich mit so einer Ausnahme beschäftigen: Eine Eigentumswohnanlage mit WEG hat mehrheitlich beschlossen, dass die Kosten für die Sanierung aller Balkone von allen Eigentümern getragen werden. Aber: Nicht alle Wohnungen verfügen über einen Balkon. Das empfand eine Eigentümerin als ungerecht und klagte – mit Erfolg.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass dieser Beschluss gegen die Teilungserklärung verstößt. Die betroffenen Wohnungseigentümer müssen die Sanierungskosten alleine tragen. Wer keinen Balkon hat, muss auch nicht zahlen. Eine Umlegung auf alle Mitglieder der WEG war in diesem Fall nicht rechtens (BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 9/12).
Wir sorgen für Rechtssicherheit
Auch uns erreichen immer wieder Fragen zu den Eigentumsverhältnissen, zum Beispiel, ob Fenster zwingendes Gemeinschaftseigentum sind oder nicht. Unsere Antwort: Fenster sind Gemeinschaftseigentum. Dabei ist es auch unerheblich, was in der Teilungserklärung steht. Die Gerichte haben hier einen ganz klaren Standpunkt.
Ausnahme: Fensterzubehör wie Fenstergriffe oder Fensterbank können Sondereigentum sein – aber nur, wenn sie sich auf der Innenseite des Fensters befinden. Der Rechtsdschungel rund um Wohnimmobilien ist nicht einfach zu durchschauen.
upmin hilft Ihnen hier gerne weiter und klärt auf, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was zwingendes Gemeinschaftseigentum ist. Als Wohnungsverwaltung informieren wir uns stets über aktuelle Vorschriften und Gesetze. So kann upmin Ihnen als Kunde eine Rechtssicherheit bieten, die Sie ruhig schlafen lässt.
Eigentum verpflichtet. Das gilt auch für das zwingende Gemeinschaftseigentum einer WEG. Betrachten Sie das nicht als lästige Verpflichtung, sondern als Ihren Einsatz für die „Solidargemeinschaft“. Als Eigentümergemeinschaft teilen Sie sich die Rechte und Pflichten rund um das gemeinschaftliche Eigentum.
Und es ist doch schön, wenn Sie die Verantwortung nicht ganz alleine tragen müssen. Und wir sind ja auch noch da. Sollten Sie Fragen haben, unterstützt upmin Sie gerne und übernimmt auch die Kommunikation mit Ihrer WEG-Hausverwaltung.
