Jeder sollte sich für besondere Situationen eine Reserve zurücklegen. Für Wohnungseigentümer ist das die WEG Instandhaltungsrücklage und soll Kosten für unerwartete Reparaturen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums abdecken. Hier erfahren Sie, wofür sie verwendet wird und alles über die WEG Rücklagenhöhe.
Warum die WEG Instandhaltungsrücklage sinnvoll ist – ein Beispiel
Der Fall: Der Mieter einer kleinen Altbauwohnung in Leipzig meldete uns einen Schimmelbefall an einer seiner Außenwände. Natürlich schickten wir sofort ein Team zur Begutachtung hin. Es stellte sich heraus, dass es sich nicht um falsches Lüften, sondern um Feuchtigkeit im Mauerwerk handelte, das den Schimmel hervorrief. Wegen der hohen Gesundheitsgefahr war schnelles Handeln erforderlich.
Das Problem: Die Behebung von Schäden (und feuchten Wänden) ist Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Also meldeten wir den Schaden dem WEG-Verwalter. Die WEG weigerte sich zunächst, für die Sanierung der Wand aufzukommen. Die Begründung: Der Schimmelbefall sei nur in dieser einen Wohnung und die fachliche Trocknung der Wand zu teuer.
Die Lösung: Unser Team vor Ort suchte nach der Ursache der feuchten Wand und stellte fest, dass eine defekte Regenrinne dafür sorgte, dass Wasser permanent in das bereits leicht marode Mauerwerk Eindrang. Nun war klar, dass es sich um WEG-Angelegenheit handelte. Die Kosten für die Sanierung wurden von der WEG Instandhaltungsrücklage bezahlt, die glücklicherweise Dank des WEG-Verwalters gebildet wurde. Durch die schnelle Reparatur und die Trocknung der Wände konnten weitere Schäden verhindert werden.
Was sind die Richtlinien zur Bildung einer WEG Instandhaltungsrücklage?
Die Fassade braucht dringend einen neuen Anstrich, das Dach müsste auch mal wieder saniert werden. Solche Reparaturen sind typische Beispiele, bei denen eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine angesparte WEG Instandhaltungsrücklage zugreifen wird.
Auch wenn diese Position gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, wird wohl keine seriöse Hausverwaltung empfehlen, eine Wohnanlage ohne Instandhaltungsrücklage WEG zu bewirtschaften. Das gehört einfach zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung dazu, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorschreibt.
Wofür wird die WEG Instandhaltungsrücklage verwendet?
Diese wichtige Rücklage, die ein Teil des Hausgeldes ist, dient dem Erhalt der Bausubstanz, zum Beispiel für den schon erwähnten Fassadenanstrich, Dachreparaturen oder wie in unserem Fall die Trocknung feuchter Außenwände. Mit der Ansparung sichert sich die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Liquidität, damit sie bei unerwarteten Sanierungen schnell handeln kann und zumindest einen Großteil der Ausgaben decken kann.
Übrigens ist die Verwendung der WEG Instandhaltungsrücklage zweckgebunden. Sie brauchen sich also keine Sorgen machen, dass Kosten aus der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums daraus bezahlt werden.
Wer zahlt in die WEG Instandhaltungsrücklage ein?
Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen WEG Rücklagen. Sollte sich eine Gemeinschaft entschließen keine Reserve anzulegen, müssen alle Wohnungseigentümer damit einverstanden sein.
Ein einziger Miteigentümer reicht schon aus, um die gesamte Gemeinschaft zur Ansparung einer Rücklage zu verpflichten. Denn er hat laut Gesetz ein Recht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, die er notfalls auch vor Gericht durchsetzen kann.
Wer bestimmt über die Verwendung der WEG Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage wird auf einem gesonderten Rücklagenkonto angelegt. Die Verwaltung ist Aufgabe des WEG-Hausverwalters. Er achtet darauf, dass alle Eigentümer pünktlich ihren Anteil zahlen und die Gemeinschaft jederzeit auf das Geld zugreifen kann.
Übrigens braucht jede Wohnungseigentümergemeinschaft laut § 20 WEG einen Hausverwalter, das kann ein Eigentümer sein oder ein professioneller Dienstleister. upmin unterstützt Sie hier bei der Kommunikation mit dem WEG-Verwalter, den anderen Eigentümern sowie den Mietern und kontrolliert, dass die Zahlungen pünktlich eingehen.
Wie berechnet sich die Höhe der WEG Instandhaltungsrücklage?
Das Wohnungseigentumsgesetz empfiehlt das Ansparen einer angemessenen WEG Instandhaltungsrücklage. Aber was ist angemessen? Meistens empfiehlt die Hausverwaltung aufgrund des Zustands der Bausubstanz und seiner professionellen Erfahrung die Höhe des Betrags. Natürlich müssen alle Eigentümer ihre Zustimmung in einer WEG Eigentümerversammlung geben. Es gibt mehrere Möglichkeiten, die WEG Rücklagenhöhe zu berechnen.
Faktoren wie Alter der Wohnanlage, momentaner Zustand und Bauweise der Immobilie und die Ausstattung spielen hier eine Rolle. Es ist klar, dass für Extras wie Aufzug, Tiefgarage, Swimmingpool oder ähnliches höhere Reserven angespart werden müssen. Es gibt Hausverwalter, die auf die Regeln des sozialen Wohnungsbaus zurückgreifen. Das bedeutet zwischen 4 € und 6 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr.
Peters’sche Formel
Auch die Peters’sche Formel wenden WEG-Hausverwalter häufig an. Sie wurde empirisch ermittelt und ist daher sehr realistisch. Nach dieser Methode müssen die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- oder Erschließungskosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden.
Für Altbauten ist diese Regel manchmal recht schwer anzuwenden, weil die Herstellungskosten nicht mehr nachvollziehbar sind. Die II. Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 2 II. BV) gibt ebenfalls Hinweise zur Berechnung der WEG Instandhaltungsrücklage. Hier gelten folgende Werte für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Baujahr:
- vor weniger als 22 Jahren gebaut, höchstens 7,10 €
- vor mindestens 22 Jahren gebaut, 9,00 €
- vor mindestens 32 Jahren gebaut, höchstens 11,50 €
Wenn sich die Eigentümergemeinschaft unsicher ist, kann sie auch einen Bausachverständigen beauftragen, der das Objekt besichtigt und einen Plan für die Instandhaltung und die Kosten erstellt. Auf dieser Grundlage kann dann die WEG Instandhaltungsrücklage kalkuliert werden.
Aber Achtung: Die Eigentümer müssen natürlich das Honorar des Experten bezahlen. Die Praxis zeigt, dass die Höhe der gebildeten Rücklagen oft unzureichend ist. Damit die Eigentümergemeinschaft nicht vor großen ungeplanten Ausgaben steht, sollte sie dieses Thema sehr ernst nehmen und am besten auf erfahrene Hausverwaltungen vertrauen. Hier finden Sie nicht nur Unterstützung bei der Berechnung der Rücklage sondern auch Beratung zu vielen anderen Themen rund um Ihre Immobilie, zum Beispiel das Verfassen einer Hausordnung für die Eigentümergemeinschaft.
Mit upmin an Ihrer Seite ist auch die Kommunikation mit WEG-Verwaltern kein Thema mehr. Wir beraten Sie gern und stehen für Sie in Ihrem Sinne bei der WEG ein. Wir setzen Ihre Rechte auch in schwierigen Situationen durch. Verlassen Sie sich auf Ihren professionellen Partner.
