Eigentum verpflichtet. Wohnimmobilien-Besitzer sind aber nicht nur für ihr Eigentum verantwortlich, sondern auch für das gemeinschaftliche Eigentum. Und dessen Instandhaltung kostet Geld. Damit die Kosten nicht auf einen Schlag gezahlt werden müssen, gibt es einen Notgroschen: die Instandhaltungsrücklage. Wir klären auf, was Sie rund um die Verwendung der Instandhaltungsrücklage wissen müssen.
Verwendung der Instandhaltungsrücklage nur für das Gemeinschaftseigentum
Als Eigentümer einer Wohnung, einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus mit WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) besitzen Sie Sondereigentum, für das Sie ganz alleine die Verantwortung tragen. Das ist in der Regel alles, was unmittelbar mit Ihrer Wohnimmobilie zu tun hat, ob Wohnräume, sanitäre Installationen, nicht tragende Innenwände, Innentüren oder Fußbodenbeläge.
Außerdem besitzen Sie anteilig auch noch Gemeinschaftseigentum. Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft tragen hierfür die Verantwortung. Dazu gehört unter anderem das Gebäude mit Grundstück und Fundament, Dach, Treppen, Terrassen Fassade, Kamin, Fahrstuhl, Garten, Stellplätze, Heizungsanlagen und Versorgungsleitungen. All das muss in Schuss gehalten werden – und genau dafür ist die Verwendung der Instandhaltungsrücklage gedacht.
Instandhaltungsrücklage: freiwillig, aber sinnvoll
Viele Eigentümer schätzen die Rücklage für Instandhaltungsausgaben als Notgroschen. Auch wenn es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Doch im Falle größerer Reparaturmaßnahmen ist solch ein finanzieller Puffer sinnvoll. Die Entscheidung liegt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Instandhaltungsrücklage und deren Verwendung sind Beschlusssache.
Entscheiden sich die Eigentümer für die Verwendung einer Instandhaltungsrücklage, zahlt jeder Besitzer pro Wohnung monatlich einen festgelegten Betrag. Das ist dann Teil des sogenannten Hausgeldes, ebenso wie die laufenden Betriebskosten und eventuelle Hausverwaltungskosten.
Berechnung der Rücklage: Eine Frage des Alters
Wie hoch die Rücklage ausfällt, entscheidet die WEG per Mehrheitsbeschluss. Es gibt keine rechtliche Vorgabe, wie die Instandhaltungsrücklage berechnet werden muss. Sinnvoll ist es, den Notgroschen vor allem dem Alter, aber auch der Größe, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie anzupassen.
Als Orientierung dient der Soziale Wohnungsbau, hier richtet sich die Rücklage nach dem Bezugsalter der Immobilie. Ist das weniger als 22 Jahre, dann liegt die maximale Rücklagengrenze bei 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei 22 bis 31 Jahren sind es neun Euro und darüber hinaus liegt die Grenze bei 11,50 Euro.
Hat das Gebäude einen Aufzug, kommt stets ein Aufschlag in Höhe von einem Euro hinzu. Hierbei handelt es sich jedoch nur um Richtwerte, die individuell auf jede Immobilie angepasst werden müssen. Eine pauschale Angabe zur Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht möglich.
Alternative: Ein Baufachmann erstellt ein Gutachten über den Zustand des Gebäudes und mögliche Instandhaltungskosten. Anhand dessen berechnen die Eigentümer oder die Hausverwaltung die optimale Höhe der Instandhaltungsrücklage. Das ist eigentlich die beste Lösung, leider auch die teuerste.WEGs haben zudem die Möglichkeit, die Verwendung der Instandhaltungsrücklage der Hausverwaltung zu übertragen.
Im Rahmen des Jahreswirtschaftsplans berechnet der Hausverwalter die Höhe der Rücklage. Er protokolliert, wieviel für welche Instandsetzungsmaßnahmen ausgegeben wurde und was an Geld noch zur Verfügung steht. Den Betrag legt der Verwalter auf einem eigens angelegten Konto der Eigentümergemeinschaft an.
Verwendung der Instandhaltungsrücklage: Zweck ist vorgeschrieben
Die Abfallentsorgung oder die regelmäßige Gartenpflege wäre eine zweckwidrige Verwendung der Instandhaltungsrücklage. Denn die Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und nur für Instandhaltungsmaßnahmen gedacht.
Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist Sache der Eigentümergemeinschaft. Sie entscheidet, ob sie Instandsetzungsmaßnahmen damit komplett, anteilig oder überhaupt nicht bezahlt. Gute Nachricht: Rücklagenbeiträge dürfen Sie als Werbungskosten abschreiben. Allerdings nur, wenn diese auch für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden (BFH, Az.: IX B 124/08).
Instandhaltungsrücklage zu viel oder zu wenig: Was tun?
Zu hohe Rücklage: Ist die angesparte Instandhaltungsrücklage zu hoch, dürfen die Eigentümer über eine Senkung für das folgende Jahr per Mehrheitsbeschluss abstimmen. Alternative: Das angesparte Geld kommt auf ein Festgeldkonto. Dann gibt es noch Zinsen dafür, die allerdings versteuert werden müssen. Der Haken: Das Geld ist für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Fallen dann Instandhaltungskosten an, steht dieses Geld nicht mehr zur Verfügung.
Zu niedrige Rücklage: Niedrige Instandhaltungsrücklangen sind erst mal ein Grund zur Freude. Natürlich finden es Eigentümer gut, monatlich weniger zu zahlen. Doch spätestens bei den ersten teuren Instandsetzungsmaßnahmen ist es vorbei mit der Freude. So ist die Verwendung der Instandhaltungsrücklage für die WEG nicht mehr garantiert.
Es können plötzliche und mitunter sehr hohe Kosten in Form einer Sonderumlage auf die Eigentümer zukommen. Wer den Betrag nicht aufbringt, kann die WEG um eine Ratenzahlung bitten oder die Wohnung zum Verkauf anbieten. Soweit sollte es aber nicht kommen. Behalten Sie die Rücklagen im Auge, um einer möglichen Kostenfalle zu entgehen.
„Spare in der Zeit, dann hast du in der Not“ – die Verwendung der Instandhaltungsrücklage bewahrt Sie als Eigentümer vor plötzlichen und vor allem hohen Ausgaben. Achten Sie darauf, dass die Rücklagen weder zu hoch noch zu niedrig bemessen sind. Auftretende Fragen und Probleme leiten wir als Ihr Kommunikationspartner zuverlässig an Ihre Hausverwaltung weiter.
