Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und möchten es so schnell wie möglich in Ihren Besitz nehmen. Verständlich. Aber als Hauseigentümer in spe müssen Sie sich in Geduld üben. Denn erst wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, geht das Haus an Sie über. Und das kann Monate dauern. Vorher gibt es noch einiges zu klären. Hier erfahren Sie, was ein Kaufvertrag beinhaltet und auf welchen Vertragsbestandteil Sie beim Hauskauf unbedingt achten müssen.
Kein Hauskauf ohne Notar
Die Finanzierungsbestätigung seitens der Bank liegt vor, dem Hauskauf steht jetzt nichts mehr im Wege. Aber: Ohne Kaufvertrag geht gar nichts. Erst der Vertrag macht Sie zu einem Hauseigentümer. Und das auch nur, wenn der Vertrag notariell beurkundet wird (BGB; § 311b Abs. 1). Wenn Sie auch noch so gut mit dem Verkäufer oder Makler verstehen, eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag haben beim Hauskauf keinerlei Bedeutung. Es zählt für die rechtliche Wirksamkeit des Verkaufs einzig und allein der notarielle Kaufvertrag. Daher ist es wichtig, dass Sie wissen, welche Vertragsbestandteile beim Hauskauf unbedingt in den Vertrag müssen.
Gut zu wissen: Der Notar setzt nicht nur den Kaufvertrag auf. Er kontrolliert auch, ob die Kaufzahlung geleistet wird und organisiert die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Sein Honorar trägt in der Regel der Käufer. Das Honorar kann etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises betragen, inklusive Grundbucheintragung.
Achten Sie auf jeden Vertragsbestandteil beim Hauskauf
Der Kaufvertrag enthält alle Rechte und Pflichten sowohl des Käufers als auch des Verkäufers. Jeder Vertragsbestandteil ist beim Hauskauf bindend.
Das sollte der Kaufvertrag beinhalten:
- Name und Anschrift aller Parteien, Käufer und Verkäufer.
- Kaufobjekt. Genaue Angaben entnimmt der Notar dem Grundbuch. Aufgeführt wird auch, ob Hypotheken oder Nutzungsrechte vorliegen.
- Kaufpreis, Zahlungsvereinbarungen und Zahlungstermin
- Zustand des Hauses, eventuelle Mängel
- Gekauft wie gesehen: Der Verkäufer versichert, dass es keine versteckten Mängel gibt. Sollten nach dem Verkauf welche entdeckt werden, kann der Verkäufer in der Regel nicht mehr zur Verantwortung gezogen werden. Ausnahmen sind bei gravierenden Mängeln in seltenen Fällen möglich.
- Ausstattung des Haues: Welche Einrichtung wurde mitverkauft, zum Beispiel eine Einbauküche.
- Bankkonto des Käufers bzw. Kontonummer des Treuhandkontos. Der Notar verwaltet dieses sogenannte Notaranderkonto und garantiert damit den korrekten Geldtransfer nach der Eigentumsübergabe.
- Nebenkostenaufteilung und Aufteilung der Jahresendabrechnung
- Übergabetermin
- Verzugszinsen, falls der Verkäufer den Termin für die Hausübergabe nicht einhalten kann.
- Ist das Haus vermietet, muss der bestehende Mietvertrag übernommen werden.
Gut zu wissen: Beim Hauskauf übernehmen Sie automatisch die Gebäudeversicherung. Diese können Sie innerhalb eines Monats nach der Grundbuchumschreibung kündigen – fristlos oder zum Ende des Versicherungsjahres.
Jeden Vertragsbestandteil beim Hauskauf genau prüfen
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag auf keinen Fall, bevor Sie ihn nicht gründlich überprüft haben. Hierfür haben Sie 14 Tage Zeit, nachdem der Notar Ihnen den Vertrag zugestellt hat.
Seien Sie in Ihrem Interesse kleinlich. Rechtschreibfehler oder Formfehler können problematisch sein. Achten Sie unbedingt darauf, dass alle Namen korrekt geschrieben sind.
Kontrollieren Sie, ob das bewegliche Inventar aufgelistet ist. Ob Einbauküche oder die schicken Lounge-Möbel im Garten – alles muss aufgenommen werden. Sofern Sie sich mit dem Verkäufer darüber geeinigt haben, dass dieses Inventar auch als Vertragsbestandteil beim Hauskauf enthalten sein soll.
Unser Tipp: Bewegliches Inventar im Vertrag extra ausweisen. Das reduziert den Kaufpreis und mindert so die Grunderwerbssteuer.
Kaufvertrag rückgängig machen – geht das?
Eigentlich nicht. Ein notariell beglaubigter Kaufvertrag lässt sich in der Regel nicht rückgängig machen. Es sei denn, es liegen beim Kaufobjekt gravierende Mängel vor. Und das auch nur, wenn das Haus neu ist und die Mängel innerhalb einer Frist von fünf Jahren auftreten.
Wenn Sie ein älteres Haus erworben haben, haben Sie keine guten Karten. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich, das Haus so zu kaufen, wie es ist. Genau so lautet ein wichtiger Vertragsbestandteil beim Hauskauf: gekauft wie gesehen. Nur bei arglistiger Täuschung oder wenn beanstandete Mängel nicht behoben wurden, ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Minderung des Kaufpreises möglich.
Jeder einzelne Vertragsbestandteil beim Hauskauf ist bedeutsam. Der Kauf eines Hauses ist eine große Investition und eine wichtige Entscheidung. Sichern Sie sich so gut wie möglich ab. Wenn Sie unsicher sind, was die Bausubstanz angeht, schalten Sie einen Bausachverständigen ein. Wenn Ihnen der Kaufvertrag nicht zusagt, beauftragen Sie einen Fachanwalt für Immobilien- und Steuerrecht, der den Vertrag prüft. Das sind alles zusätzliche Kosten, keine Frage. Aber Investitionen, die sich auszahlen können.
Ist Ihr erworbenes Haus bereits vermietet oder Sie möchten es zukünftig vermieten, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Als zuverlässige Hausverwaltung übernehmen wir zeitraubende Aufgaben wie beispielsweise Vermietung, Mieterkommunikation oder Instandhaltung. Wenn upmin übernimmt, beginnen für Sie entspannte Zeiten.
