Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besitzt eine eigene Teilungserklärung, ähnlich einer Art Verfassung. In der Teilungserklärung sind das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum sowie deren Aufteilung auf die Wohnanlage geregelt. Als Wohnungsbesitzer sollten Sie die Teilungserklärung Ihrer WEG kennen – alles Wichtige dazu erfahren Sie hier.
Wozu eine Teilungserklärung für Gemeinschaftseigentum wichtig ist
Als Vermieter und Immobilienbesitzer begegnen Ihnen viele neue Begriffe, wie etwa Teilungserklärung und Gemeinschaftseigentum – die Bedeutung sollten Sie kennen, damit Sie Ihre Rechte als Eigentümer verteidigen können. Die Wohnanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft, also beispielsweise ein mehrstöckiges Familienhaus, ist unterteilt in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – also in Eigentum, welches gemeinschaftlich genutzt wird und Eigentum, welches jeder Eigentümer für sich allein nutzt.
Nur wenn ein Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung vorliegt, können einzelne Wohnungen im Grundbuch eingetragen und verkauft werden. Die formelle Zuteilung der Räume und Gebäudeteile zu den Eigentumseinheiten und zum Gemeinschaftseigentum ist in der Teilungserklärung der WEG festgelegt. Den rechtlichen Rahmen bildet das Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls WEG!).
Geregelt in der Teilungserklärung: Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum und Sondernutzungsrecht
Um Ordnung in die Begrifflichkeiten zu bringen, folgt hier eine Erklärung der Eigentumsarten:
Gemeinschaftseigentum
Nach § 1 Abs. 5 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum allgemein das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören oder Eigentum eines Dritten sind. Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören Teile des Gebäudes zwingend und unabhängig von der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder für die Gebäudesicherheit erforderlich sind – beispielsweise Außenwände, Außenfenster und das Dach. Diese können nicht zum Sondereigentum erklärt werden.
Auch die konstruktiven Teile eines Balkons sind Gemeinschaftseigentun, sofern die Teilungserklärung diese nicht als Sondereigentum deklariert. Außerdem sind Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Aufzüge, Wasserleitungen (sofern nicht im Bereich des Sondereigentums) oder das Treppenhaus. Kosten und Pflichten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden laut der Teilungserklärung auf die Eigentümer anteilig aufgeteilt.
Sondereigentum
Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 1 WEG in Bezug auf eine Wohnung oder auch an einem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Raum wie beispielsweise an einem Büroraum vergeben werden. In letzterem Fall bezeichnet man das Sondereigentum als Teileigentum, rechtlich unterscheiden sich die Definitionen nicht.
Räume im Sondereigentum bzw. Teileigentum müssen jedoch abgeschlossene Einheiten sein. Versorgungsleitungen, die nur eine Wohnung versorgen, können zum Sondereigentum erklärt werden. Als Eigentümer sind Sie selbst für die Instandhaltung der Wohnung oder der Räume verantwortlich und tragen auch die Kosten.
Sondernutzungsrecht
Einem Wohnungseigentümer kann ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Die übrigen Eigentümer dürfen diesen Teil dann nicht nutzen. Juristisch ist dies jedoch die schwächere Rechtsposition als das Sondereigentum.
Rechte und Pflichten der Eigentümer in der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist wichtig, wenn es um die Nutzungsrechte von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geht: Wenn Sie beispielsweise wissen wollen, ob der Wintergarten zu Ihrer Eigentumswohnung gehört und somit ihr Sondereigentum ist, schauen wir für Sie dort nach. Oder bei einem Wasserschaden: Für die Kostenaufteilung ist dann wichtig, ob alle Wasserleitungen laut Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgung.
Aus der Aufteilung der Gebäudeteile in der Teilungserklärung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gehen also auch Ihre Rechte und Pflichten hervor. Somit ist die Teilungserklärung auch maßgeblich dafür, welche Teile wir für Sie verwalten und welche die WEG-Verwaltung übernimmt. Das sind Bestandteile der Teilungserklärung:
- Aufteilungsplan: In diesem steht die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der Gebäudeteile und die Höhe der Eigentumsanteile der einzelnen Eigentümer.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese bescheinigt die Abgeschlossenheit der Wohneinheiten und dass diese unabhängig voneinander genutzt werden können.
- Gemeinschaftsordnung: In dieser sind die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer festgelegt sowie Details zur Kostenverteilung und zu Sondernutzungsrechten. Die Gemeinschaftsordnung kann eine Hausordnung enthalten.
Die Aufteilung der Einheiten erfolgt immer vor dem Verkauf der Immobilie. Als Eigentümer haben Sie in der Regel also keinen Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung, etwa zum Gemeinschafts– und Sondereigentum.
Änderungen der Teilungserklärung welche das Gemeinschaftseigentum betreffen
Änderungen an der Teilungserklärung, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, benötigen eine notarielle Beglaubigung und die Zustimmung aller Eigentümer. Dies betrifft vor allem bauliche Veränderungen, welche die Eigentumsverhältnisse verändern. Denn dann müssen die Eigentumsanteile neu berechnet werden und nicht jeder ist damit gleichermaßen einverstanden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn zwei Wohnungen so zusammengelegt werden, dass dadurch ein Teil des Hausflurs zum Wohnungsbestandteil wird. Damit sinken die Eigentumsanteile der übrigen Eigentümer.
Verstöße gegen die Teilungserklärung
Verstoßen Eigentümer gegen die Teilungserklärung können wir die Einhaltung mit Ihnen gerichtlich durchsetzen – sofern freundliche Gespräche nicht weiterhelfen. Nutzt ein Eigentümer beispielsweise einen Kellerraum allein, obwohl dieser in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum festgelegt ist, können alle übrigen Eigentümer auf Unterlassung klagen. Nimmt ein Eigentümer ohne Genehmigung Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vor, können Sie den Rückbau verlangen.
Eine Teilungserklärung ist für Sie als Vermieter also sehr wichtig: Alle Ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf Ihre Wohnung und das Gemeinschaftseigentum gehen daraus hervor. Als Sondereigentums- und Wohnungsverwaltung kennen wir uns mit allen rechtlichen Fallstricken einer Teilungserklärung aus und haben diese stets im Blick.
