Sie besitzen eine Eigentumswohnung und wollen diese gewerblich nutzen? Dann sollten Sie über Ihre Rechte und Pflichten Bescheid wissen. Wir erklären Ihnen, was Teileigentum bedeutet und wie Sie Ihre Immobilie als Teileigentümer nutzen können.
Teileigentümer und Wohneigentümer – das ist der Unterschied
Wenn Sie in Ihren eigenen vier Wänden nicht wohnen, sondern arbeiten, dann handelt es sich wahrscheinlich um Teileigentum. Als Teileigentümer besitzen Sie Sondereigentum, welches Sie gewerblich nutzen dürfen – beispielsweise als Büroraum, als Physiotherapiepraxis oder als Kiosk.
Damit unterscheidet sich das Teileigentum vom Wohneigentum, welches zu Wohnzwecken genutzt wird. Beides ist Sondereigentum. Das heißt, Ihnen gehört jeweils nur ein Teil einer größeren Wohnanlage mit mehreren Wohn- oder Teileigentümern. Nach § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt sich Ihr Wohnungs- oder Teileigentum aus dem Sondereigentum an den Räumen der Immobilie sowie aus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen.
Gehört Ihnen beispielsweise eine Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, dann sind Sie Teileigentümer, wenn Sie diese gewerblich nutzen, und Wohnungseigentümer, wenn Sie dort wohnen. Gleichzeitig gehören Ihnen Anteile am Gemeinschaftseigentum, beispielsweise Treppenhaus, Dach oder Außenmauern.
Nutzungsbestimmung und Teilungserklärung für Teileigentümer
Grundsätzlich können Sie in Ihrer Wohnung anstellen was Sie wollen – solange es sich im legalen Rahmen bewegt und Sie weder das Gemeinschaftseigentum beschädigen, noch die Rechte der Miteigentümer verletzen. Was allerdings beim Kauf der Immobilie festgelegt ist, ist die grobe Nutzungsbestimmung – also ob sie in Ihrem Sondereigentum leben oder dort beispielsweise einen Laden eröffnen dürfen.
Geregelt wird die Art der Nutzung in der „Teilungserklärung“. Da der genaue Rahmen der Nutzung unterschiedlich sein kann, lohnt ein genauer Blick in die bürokratische Akte. So kann die Nutzungsbestimmung sehr genau festgelegt oder offener auslegbar sein. Soll das Teileigentum etwa explizit als Restaurant genutzt werden, können Sie hier keinen Supermarkt eröffnen – und andersherum. Bei den Nutzungseinschränkungen geht es darum, dass Anwohner und Miteigentümer nicht mehr als vorgesehen gestört werden, etwa durch nächtlichen Lärm vor einer Bar.
Zusätzlich zum Teil- oder Wohnungseigentum sind auch Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festgelegt. Hier erfahren Sie also auch, ob Sie beispielsweise Vorräte für Ihr Restaurant in einem Ihnen zugeordneten Kellerabteil lagern dürfen.
Ihre Rechte und Pflichten als Teileigentümer
Grundsätzlich haben Sie als Teileigentümer die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Eigentum verpflichtet: So müssen Sie beispielsweise anteilig für die Kosten am Gemeinschaftseigentum aufkommen und dürfen nicht ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer Fenster vergrößern. Gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft stimmen Sie ab, wenn Teile des Gemeinschaftseigentums etwa saniert oder ersetzt werden sollen.
Gilt Ihr Sondereigentum in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum, dann dürfen Sie selbst darin wohnen oder es vermieten, dürfen die Wohnung jedoch nicht für gewerbliche Zwecke entfremden.
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Wohnungseigentum in Teileigentum umwandeln
Sie haben eine Zweitwohnung gefunden und wollen zukünftig als Teileigentümer ein Café in Ihren Wohnräumen betreiben? Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, Wohnungseigentum in Teileigentum umzuwandeln. Sie benötigen allerdings die Zustimmung und die notarielle Beurkundung aller Wohnungseigentümer. Sie sollten hier genau überlegen, wie Sie die Eigentümergemeinschaft überzeugen wollen und wie spezifisch das Teileigentum in der Teilungserklärung festgelegt werden soll.
Als Wohnungsverwaltung für Ihr Sondereigentum unterstützen wir Sie bei allen notwendigen Schritten zur Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum. Auch bei der Vermietung Ihres Teileigentums übernehmen wir alle lästigen Aufgaben – zuverlässig, kosteneffizient und mit langjähriger Expertise.
