Für viele ist die Steuererklärung eine lästige Pflicht. Dabei kann sich eine Steuererklärung durchaus lohnen. Wir verraten Ihnen, worauf Sie achten müssen, um als Eigentümer einer Mietimmobilie das Optimum bei Ihrer Steuererklärung für 2021 rauszuholen.
Steuererklärung 2021: Eigentümer dürfen mehr absetzen als Selbstnutzer
Als Vermieter einer Eigentumswohnung haben Sie in puncto Steuervorteile Selbstnutzern einiges voraus. Während Selbstnutzer nur Handwerkerkosten absetzen dürfen, haben Sie weit mehr Möglichkeiten. Sie können etliche Aufwendungen als Werbungskosten absetzen.
Doch was gilt eigentlich als Werbungskosten? Alle Ausgaben, die Sie tätigen, um Mieteinkünfte zu sichern und zu erhalten (§ 9 Abs. 1 EstG). Diese dürfen Sie komplett absetzen, sofern Sie die Aufwendungen auch mittels Belege nachweisen können. In der Steuererklärung für 2021 kommen die Werbungskosten übrigens in das Formular „Anlage V“ (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).
Gut zu wissen: Der Steuervorteil „Werbungskosten“ gilt auch für nicht aktuell vermietete Wohnungen. Vorausgesetzt, Sie können überzeugend darstellen, dass Sie in die Wohnung investieren, um diese anschließend zu vermieten. In diesem Fall sind die Investitionskosten ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.
Welche Aufwendung Sie wann geltend machen dürfen, ist abhängig vom Datum der Zahlung (Abflussprinzip). Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie sofort absetzbare Werbungskosten zum Jahresende verursachen. Haben Sie beispielsweise für Ihre Mietimmobilie im Dezember 2021 absetzbare Ausgaben verursacht, die Sie aber erst im Januar 2022 bezahlt haben, dann können Sie die Ausgaben auch erst in der Steuererklärung für 2022 geltend machen. Beachten Sie dabei stets die Abgabefrist Ihrer Steuererklärung, verspätete Abgaben toleriert das Finanzamt nicht.
Absetzbare und nicht sofort absetzbare Werbungskosten
Wie bereits erwähnt, können sofort absetzbare Werbungskosten laut „Abflussprinzip“ im Jahr der Zahlung abgeschrieben werden. Allerdings gibt es auch Ausgaben, die über einen längeren Zeitraum (Jahre) abgeschrieben werden müssen. Dazu zählen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der Einbau einer Solaranlage zählt beispielsweise als Anschaffungskosten. Haben Sie jedoch Modernisierungsarbeiten durchführen lassen, dann gilt dies als Erhaltungsaufwand. Dieser kann im Jahr der Zahlung vollständig geltend gemacht werden.
Sofort absetzbare Werbungskosten für Ihre Steuererklärung 2021 sind unter anderem:
- Anschaffungskosten: Alle Kosten, die für den Kauf einer Immobilie anfallen (inklusive Ausgaben für Notar, Gutachter etc.).
- Finanzierungskosten: Haben Sie für Ihre Mietimmobilie einen Kredit aufgenommen, können Sie alle damit verbundenen Kosten absetzen.
- Erhaltungsaufwand: Alle Maßnahmen, die Ihr Mietobjekt instand halten oder modernisieren.
- Fahrtkosten: Darunter fallen alle Fahrten, die Sie rund um Ihre vermietete Wohnung durchführen, ob zu Bank, Handwerkern oder Mietern.
- Grundbuchgebühren
- Grundsteuer: Sie müssen jährlich eine Grundsteuer für Ihre Immobilie zahlen. Sollten Sie allerdings einen unverschuldeten Mietausfall haben, kann Ihnen abhängig von der Ausfallhöhe ein Teil der Grundsteuer erlassen werden.
- Hausmeister/Mietverwaltung
- Herstellungskosten/Herstellungsaufwand
- Instandhaltungsrücklagen
- Miteigentum: Gehören Sie einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an, werden bestimmte Kosten auf alle Eigentümer umgelegt. Ihren Anteil können Sie absetzen.
- Müllabfuhrgebühren
- Räumungskosten
- Straßenreinigung
- Versicherung
- Warmwasser
- Zweitwohnungssteuer
Steuererklärung für 2021: Nutzen Sie als WEG-Mitglied Steuervorteile
Als Mitglied einer WEG können Sie in Ihrer Steuererklärung für 2021 Arbeiten an der Wohnanlage steuerlich anteilig absetzen, sofern Sie die Kosten mitgetragen haben.
Zu den steuerermäßigten Arbeiten gehören unter anderem:
- Dachrinnenreinigung
- Elektroanlagen (Prüfung)
- Gartenpflege
- Hausmeister
- Schornsteinreinigung
- Wartungsarbeiten an Heizung, Warmwasser oder Aufzug
- Winterdienst
Fristen für die Steuererklärung 2021
Seit 2019 endet die Frist für Steuererklärungen am 31. Juli. Die Steuererklärung für 2021 darf allerdings auch spätestens am 1. August abgegeben werden, da der 31. Juli 2022 auf einen Sonntag fällt.
Ausnahme: Hilft Ihnen ein Steuerberater bei der Steuererklärung, ist die Abgabefrist der letzte Februartag des übernächsten Jahres. Die Steuerklärung für 2021 müsste demnach spätestens am 28. Februar 2023 abgegeben werden.
Fristversäumungen mag das Finanzamt so gar nicht und ahndet diese unter anderem mit Verspätungszuschlag (bis zu 10% der festgesetzten Steuer), Steuerschätzung, Zwangsgeld und Zinsen.
Damit es so weit erst gar nicht kommt, sollten Sie rechtzeitig eine Fristverlängerung beantragen, wenn absehbar ist, dass Sie die Abgabefrist nicht einhalten können. Ein besonderes Formular ist dafür nicht notwendig. Teilen Sie dem Finanzamt nur schriftlich mit, warum Sie die Frist nicht einhalten können, beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen oder weil wichtige Unterlagen fehlen.
Aus dem Schneider sind Sie nur, wenn Sie freiwillig eine Steuererklärung abgeben. Dann können Sie die Steuererklärung auch vier Jahre rückwirkend erstellen.
Sind wir mal ehrlich: Steuererklärungen sind für Laien kein Vergnügen. Aber Geld zu sparen schon. Deshalb sollten Sie auch der Steuererklärung für 2021 mit positiver Einstellung entgegensehen. Schließlich können Sie als Eigentümer und Vermieter so einiges absetzen. Eine Sondereigentumsverwaltung wie upmin übrigens auch. Die Ausgaben für eine SE-Verwaltung erhalten Sie dank Steuerreduzierung wieder zurück.
