Als Wohnungsbesitzer gehören Ihnen auch immer Anteile am Gemeinschaftseigentum. Wie groß dieser Anteil ist, hängt vom Verteilerschlüssel ab und ist meist abhängig von der Wohnungsgröße. Ihren Miteigentumsanteil zu berechnen ist gar nicht so schwer – wir zeigen Ihnen, wie es geht.
Was sind Miteigentumsanteile?
Wenn Sie eine Wohnung innerhalb eines Wohnkomplexes wie einem Mehrfamilienhaus, einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus besitzen, sind Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Neben Ihrem Sondereigentum – der Wohnung – besitzen Sie dann Anteile am Gemeinschaftseigentum. Das hat Vor- und Nachteile.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören etwa Dach, Treppenhaus, Gemeinschaftsgarten, Grundstück oder die Außenfassade – also alles, was mehr oder weniger Elementar für den Wohnkomplex ist und potenziell von allen genutzt wird.
Das Gemeinschaftseigentum verwaltet in der Regel eine Hausverwaltung. Jeder Eigentümer der Gemeinschaft besitzt meist unterschiedliche Anteile am Gemeinschaftseigentum. Für anfallende Kosten, beispielsweise bei der Sanierung der Außenfassade, müssen alle Miteigentümer zahlen – anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen. Wie Miteigentumsanteile zu berechnen sind, ist also wichtig für die Eigentümer.
In der Teilungserklärung werden die Miteigentumsanteile und die Art der Berechnung festgelegt, sie werden außerdem ins Grundbuch eingetragen. Auch bauliche Veränderungen, die Miteigentumsanteile beeinflussen, müssen festgehalten werden.
Miteigentumsanteile berechnen – wie geht das?
In den meisten Fällen wird der Miteigentumsanteil für jeden Eigentümer nach Größe der Eigentumswohnungen berechnet. Das ist gar nicht so kompliziert und mit etwas Schulmathematik berechenbar.
Für die Rechnung wird zunächst eine Gesamtsumme der Miteigentumsanteile (MEA) festgelegt. Üblich sind 1.000 Miteigentumsanteile, bei größeren Wohnkomplexen sind auch 10.000 oder 100.000 MEA möglich. Die Größe der MEA wird bei beispielsweise 10 Prozent Miteigentumsanteil mit 100/1.000 MEA dargestellt. Von den Kosten für das Gemeinschaftseigentum müsste der Eigentümer dann 10 Prozent tragen, meist sind Beiträge über das Hausgeld abgedeckt.
Rechenbeispiel Miteigentumsanteile berechnen:
Nehmen wir an, alle Wohn- und Nutzflächen des Wohnkomplexes der Eigentümergemeinschaft betragen zusammen 800 Quadratmeter. Auf jeden Quadratmeter Sondereigentum entfallen dann 1,25/1000 Miteigentumsanteile (100 : 800 = 1,25). Besitzern einer Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche im Wohnkomplex würden somit 87,5/1000 MEA gehören (70 x 1,25 = 87,5).
Achtung: Der Verkäufer der einzelnen Wohnungen ist bei der Festlegung der Eigentumsanteile nicht daran gebunden, einen Verteilerschlüssel nach Wohngröße zu verwenden. So kann er etwa für seine eigene Wohnung einen beliebigen Anteil am Gemeinschaftseigentum festlegen und den Rest auf die übrigen Eigentümer verteilen.
Wozu gibt es Miteigentumsanteile?
Miteigentumsanteile dienen der gerechten Verteilung von Kosten für das Gemeinschaftseigentum bei notwendigen Sanierungen, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Miteigentumsanteile zu berechnen ist außerdem oft Grundlage für die Berechnung der Nebenkosten auch für die Verteilung des Stimmrechts bei der Eigentümergemeinschaft.
Rechtliche Grundlage von Miteigentumsanteilen
Die rechtliche Grundlage der Miteigentumsanteile bildet das Wohnungseigentümergesetz (WEG). Nach § 6 WEG darf ein Sondereigentum nur mit Miteigentumsanteilen verkauft oder mit einem Kredit belastet werden. Alle Rechte, die Sie als Eigentümer durch Ihren Miteigentumsanteile erwerben, gehören zu den verbindlichen Rechten und Pflichten am Sondereigentum.
Miteigentumsanteil verkaufen
Sie können Ihren Miteigentumsanteil auch verkaufen. Der neue Besitzer muss im Grundbuch eingetragen und notariell beurkundet werden. Dieser ist dann an die geltenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.
Über die Teilungserklärung ist meist sichergestellt, dass in diesem Fall nicht auch alle anderen Eigentümer gezwungen sind, ihr Sondereigentum plus Miteigentumsanteile zu verkaufen. Ohne Teilungserklärung kann das beispielsweise passieren, wenn ein Eigentümer insolvent wird.
Als Hausverwaltung haben wir von upmin bei Wohnungsbesitzern auch die Miteigentumsanteile immer im Blick! Unsere Experten prüfen gerne, ob bei der Berechnung, den Kosten für das Gemeinschaftseigentum und Ihrem Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung alles mit rechten Dingen zugeht.
Außerdem interessant
Sind Rollläden Gemeinschaftseigentum?
WEG Gemeinschaftseigentum: Was gehört zwingend dazu und was nicht?
