Einfach von jetzt auf gleich ein Mietverhältnis kündigen – das geht nicht. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen bei der Kündigung eines Mietvertrags eine Kündigungsfrist einhalten. Worauf Sie dabei als Vermieter achten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Vermieter benötigen Kündigungsgrund
Mieter können ohne großen Aufwand kündigen. Zwar müssen auch sie bestimmte Vorgaben beachten, aber für Vermieter ist der Aufwand bei einer Kündigung des Mietvertrags doch deutlich größer. Es fängt damit an, dass Sie Ihrem Mieter niemals ohne Grund kündigen dürfen. Dabei ist zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung zu unterscheiden. Eine ordentliche Kündigung ist bei Eigenbedarf oder der wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie möglich. Natürlich unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist, dazu später mehr.
Eine fristlose Kündigung ist nur bei einer groben Pflichtverletzung rechtens. Dazu zählen unter anderem Miet- und Nebenkostenrückstände, Verletzung der Sorgfaltspflicht sowie Verstöße gegen die Hausordnung und den Hausfrieden.
Mietvertrag: Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung
Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie sich gedulden und die Kündigungsfrist beachten. Diese ist abhängig von der Mietdauer. Beträgt diese noch keine fünf Jahre, können Sie den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
Besteht das Mietverhältnis zwischen fünf bis acht Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Und wohnt Ihr Mieter bereits länger als acht Jahre in Ihrer Immobilie, müssen Sie neun Monate im Voraus kündigen.
Mietvertrag: keine Kündigungsfrist bei fristloser Kündigung
Verhält sich Ihr Mieter vertragswidrig, können Sie ihm fristlos kündigen. Das heißt, Sie können den Mietvertrag kündigen, ganz ohne Frist. Das ist nur möglich, wenn die Mietsituation sich so verschlechtert hat, dass eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter nicht mehr möglich ist.
Begeht Ihr Mieter eine grobe Pflichtverletzung, können Sie den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist beenden. Pflichtverletzungen sind beispielsweise Mietrückstände, Verletzung der Sorgfaltspflicht, unerlaubte Untervermietung an Dritte sowie Verstöße gegen die Hausordnung und den Hausfrieden.
Wichtig: Sie können Ihrem Mieter in der Regel nur fristlos kündigen, wenn Sie ihm vorab eine Abmahnung geschickt haben, mit der Aufforderung, sein Fehlverhalten zu ändern. Hier unterstützt upmin Sie gerne und übernimmt als Ihre Hausverwaltung sowohl die Abmahnung als auch eine eventuell nachfolgende Kündigung.
Beenden des Mietvertrags: Kündigungsfrist gehört ins Kündigungsschreiben
Nur wenn Sie Ihrem Mieter ein rechtmäßiges Kündigungsschreiben zukommen lassen, können Sie sich sicher sein, dass die Beendigung des Mietverhältnisses auch rechtssicher ist. Ein Formfehler kann bereits dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist. Sollten Sie unsicher sein bezüglich des Inhalts oder den Vorgaben eines Kündigungsschreibens, helfen wir Ihnen selbstverständlich weiter. Gerne unterstützen wir Sie mit unserer Erfahrung und unserem Know-how.
Natürlich können Sie upmin auch die komplette Kündigung des Mietverhältnisses anvertrauen. Das spart Ihnen Zeit und Arbeit. Upmin kümmert sich als Ihre Hausverwaltung nicht nur um ein rechtssicheres Kündigungsschreiben, sondern sorgt auch für die korrekte Zustellung.
Eine Kündigung des Mietvertrags muss immer schriftlich erfolgen. Ganz wichtig: Sie müssen als Vermieter die Kündigung handschriftlich unterzeichnen. Einen Mietvertrag können Sie nicht per Mail, Fax, SMS und oder WhatsApp kündigen.
In dem Kündigungsschreiben müssen alle Mieter aufgeführt sein sowie die korrekte Adresse des Mietobjekts. Weisen Sie darin auf das Widerspruchsrecht inklusive Widerspruchsfrist hin. Nicht zu vergessen: Die Angabe der Kündigungsfrist ein Muss. Die Länge des Mietvertrags legt die Kündigungsfrist fest. Es sei denn, dies wurde vorab vertraglich anders geregelt.
Alter Mietvertrag: längere Kündigungsfrist
Sie möchten einem Mieter kündigen, der seinen Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abschloss? Dann müssen Sie bei solch einem alten Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist berücksichtigen. In diesem Fall steht dem Mieter nach zehn Jahren Mietzeit eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten zu. An diese Regelung müssen Sie sich halten, denn sie ist heute noch rechtswirksam.
Gut zu wissen: Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil des Mieters abweichend im Mietvertrag geändert werden. Ausgenommen ist hierbei Wohnraum, der nur für kurze Zeit angemietet wird.
Sonderregelungen: Kündigung des Mietvertrags mit abweichender Kündigungsfrist
Im Prinzip sind die Kündigungsfristen abhängig von der Mietdauer festgelegt. Aber es gibt hier ein paar Sonderregelungen:
- Wohnen Sie als Vermieter im selben Haus wie Ihr Mieter, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Ausnahme: Sie kündigen wegen Eigenbedarf, dann greift diese Sonderregelung nicht.
- Sollten Sie eine Immobilie per Zwangsversteigerung erstehen, kann die Kündigungsfrist nur drei Monate betragen. Vorausgesetzt, es liegt ein berechtigtes Interesse vor.
- Im Todesfall Ihres Mieters dürfen Sie einen Monat nach Kenntnisnahme das Mietobjekt außerordentlich kündigen. Hier ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten möglich.
Bei jedem Mietvertrag ist die Kündigungsfrist gesetzlich geregelt. Allerdings gibt es abhängig vom Kündigungsgrund Unterschiede, wie lang diese Frist ist. Ausnahmen von der Regel gibt es auch im Mietrecht. Wenn Sie Fragen zum Thema „Kündigungsfrist“ haben, steht Ihnen upmin als Ihre Hausverwaltung mit Rat und Tat zur Seite.
