Kündigung Mietvertrag: Als Vermieter müssen Sie das beachten 

 

Rückständige Mietzahlungen oder andere grobe Pflichtverletzungen Ihrer Mieter müssen Sie nicht hinnehmen. Ein solches Verhalten können Sie mit der Kündigung des Mietvertrags ahnden. Vermieter können jedoch auch noch aus anderen Gründen ihren Mietern kündigen. Welche das sind, worauf Sie bei einer Kündigung achten müssen und wie upmin Sie dabei unterstützen kann, lesen Sie hier. 

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Die Chemie zwischen Ihnen und Ihrem Mieter stimmt nicht? Das ist schade, aber kein akzeptabler Grund, um einen Mietvertrag zu kündigen. Aber es gibt sehr wohl gute Begründungen für eine Kündigung des Mietvertrags. Vermieter finden diese im Bürgerlichen Gesetzbuch. Laut § 573 BGB ist eine Kündigung des Mietvertrags aus folgenden Gründen möglich:

  • bei einer groben Pflichtverletzung
  • bei Eigenbedarf
  • bei einer wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie

Kündigung des Mietvertrags: Vermieter benötigt einen Grund  

Zur Kündigung des Mietvertrags braucht der Vermieter eine rechtlich akzeptable Begründung. Solch ein Grund liegt vor, wenn der Mieter eine grobe Pflichtverletzung begeht. Diese kann ganz unterschiedlich aussehen:

Mietrückstände

Ganz klar: Sollte Ihr Mieter keine Mieter mehr zahlen oder nur hin und wieder, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Als Vermieter müssen Sie darauf achten, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Ihr Mieter muss mit zwei Monatsmieten im Verzug sein oder ist innerhalb von zwei aufeinanderfolgen Monaten mit mindesten einer Miete im Rückstand. 

Wichtig

Sollte Ihr Mieter nach Zustellung der Räumungsklage die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten zahlen, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrags hinfällig.

Verstoß gegen die Hausordnung und Störung des Hausfriedens

Es gibt sympathische Mieter und solche, die weniger angenehm sind. Von Letzteren können Sie sich per Kündigung des Mietvertrags aber nur trennen, sofern Sie Ihnen einen erheblichen Verstoß gegen die Hausordnung oder eine (wiederholte) Störung des Hausfriedens nachweisen können. Dazu zählen:

  • vorsätzliche Sachbeschädigung
  • kriminelle Handlungen
  • Beleidigungen und Bedrohungen
  • (nächtliche) Ruhestörung in wiederholten Fällen
  • üble Nachrede
  • tätliche Angriffe

Gut zu wissen: In den meisten Fällen muss der fristlosen Kündigung eine Abmahnung des Mieters vorausgehen. Upmin unterstützt Sie dabei mit Fachwissen und der Formulierung einer rechtssicheren Abmahnung.

Verletzung der Sorgfaltspflicht

Ihr Mieter bringt den Müll nicht raus, sondern hortet ihn – sehr zur Freude des Ungeziefers – in der Wohnung? Das müssen Sie nicht tolerieren. Der Mieter hat gegenüber der Mietsache eine Sorgfaltspflicht (§ BGB 280), verletzt er diese ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich. Vermieter müssen Ihrem Mieter allerdings eine unverantwortliche Behandlung der Wohnung bzw. der mitvermieteten Einrichtung nachweisen können.

Unerlaubte Untervermietung an Dritte

Der Mieter darf das Mietobjekt nicht ohne Ihre Erlaubnis untervermieten. Sei es die komplette Wohnung oder auch nur ein einzelnes Zimmer. Ausnahme: Wenn der Mieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse hat, die Wohnung an einen Dritten unterzuvermieten, z.B. weil er für eine Zeit ins Ausland geht. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist in diesem Fall nicht möglich.

Kündigung des Mietvertrags: Vermieter meldet Eigenbedarf an 

Sie haben das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, wenn Sie für das Mietobjekt berechtigten Eigenbedarf anmelden. Dabei müssen Sie nicht unbedingt selbst in die Wohnung einziehen. Der Eigenbedarf gilt auch für enge Familienmitglieder und Angehörige Ihres Haushalts. Beachten Sie die Kündigungsfrist, diese ist abhängig von der Mietdauer. Wir beraten Sie gerne, worauf Sie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu achten haben und formulieren für Sie ein entsprechendes Kündigungsschreiben.

Erst die Abmahnung, dann die Kündigung

Ihr Mieter liebt Musik? Das ist an sich kein Problem. Hört er Musik am liebsten dann, wenn andere Menschen schlafen möchten, ist es ein Problem. In diesem Fall liegt eine grobe Pflichtverletzung vor, die Sie als Vermieter nicht tolerieren müssen. Erteilen Sie Ihrem Nachbarn eine Abmahnung, idealerweise in schriftlicher Form. Sollte er weiterhin gegen die Hausordnung verstoßen, droht die Kündigung des Mietvertrags. Vermieter können sich auch hier auf upmin verlassen. Wir übernehmen für Sie als Ihre Hausverwaltung sowohl die Abmahnung als auch eine eventuell nachfolgende Kündigung.

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Kündigung Mietvertrag: Vermieter muss auf Rechtssicherheit achten

Die ordentliche oder fristlose Kündigung eines Mietvertrags bedarf immer der Schriftform (§ 568 Abs.1 BGB). Es ist somit auch nicht möglich, den Mietvertrag per Mail zu kündigen.

Damit Ihr Kündigungsschreiben auch rechtens ist, sollten Sie alle Formalien beachten.

Sie müssen…

  1. das Kündigungsschreiben schriftlich vorlegen,
  2. die Namen aller Personen, die im Mietvertrag stehen auch im Kündigungsschreiben aufführen,
  3. die Adresse des Mietobjekts genau angeben,
  4. den Kündigungsgrund nennen,
  5. die Kündigungsfrist anführen,
  6. die Kündigung selbst unterzeichnen oder von einem bevollmächtigten Vertreter handschriftlich unterzeichnen lassen und
  7. auf das Widerspruchsrecht inklusive Widerspruchsfrist hinweisen.

Die Kündigung eines Mietvertrags muss vom Vermieter korrekt und rechtssicher durchgeführt werden. Verpasste Kündigungsfristen oder Formfehler haben Konsequenzen: die Unwirksamkeit der Kündigung. Wir haben Verständnis dafür, wenn Sie sich damit nicht rumschlagen möchten. Als Ihre Hausverwaltung übernehmen wir diese Aufgabe sehr gerne. Die rechtssichere Kündigung Ihres Mietvertrags liegt bei upmin in erfahrenen Händen.

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