Mietshäuser gab es schon im alten Rom. Und wie bereits in der Antike steht auch heute beim Erwerb oder Bau eines Mietshauses die Rendite im Fokus. Ein Mietshaus ist eine durchaus attraktive Anlageobjekte. Allerdings sollten Sie dabei einiges beachten.
Was ist ein Mietshaus?
Ein Mietshaus ist ein Gebäude mit mehreren voneinander abgetrennten Wohneinheiten. Wer eine Wohnung anmietet, muss dafür einen bestimmten Betrag monatlich zahlen – die Miete. Ein Mietshaus gehört nur einem Eigentümer oder einer Eigentümergemeinschaft. Das ist der Unterschied zu Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen. Hier kann jede Wohnung einen anderen Besitzer haben.
Eignet sich ein Mietshaus als Geldanlage?
Wohnimmobilien gelten als sichere Anlageobjekte. Wem Aktien und Wertpapiere aufgrund von Inflation und Kursschwankungen zu unsicher sind, sollte über einen Immobilienkauf nachdenken. Mieten können angepasst werden und so inflationsbedingten Wertverluste ausgleichen.
So gesehen ist ein Mietshaus eine ideale Geldanlage. Aber: Je besser die Lage der Immobilie, desto höher ist der Kaufpreis. Ein Mietshaus in einer weniger attraktiven Wohngegend kann zu Leerstand und damit zu Verlusten führen. Eine durchgehende Vermietung jeder Wohneinheit ist das angestrebte Ziel, um aus dem Kauf eine rentable Geldanlage zu machen.
Der Preis für ein Mietshaus ist von drei Faktoren abhängig:
- Lage
- Zustand
- Mieteinnahmen
Die jährliche Nettokaltmieteinnahme eines Mietshauses entscheidet über die Höhe seines Kaufpreises. Hieraus ergibt sich der Kaufpreisfaktor.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat einen Kaufpreis von 1 Millionen Euro. Die Nettokaltmiete bringt jährlich 50 000 Euro ein. Dann liegt der Kaufpreisfaktor bei 20. Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet, dass die Mieteinnahmen den Kaufpreis in 20 Jahren wieder einbringen.
In Toplagen (A-Lage) müssen Sie mit einem sehr hohen Kaufpreisfaktor bzw. rechnen. Hier ist ein Faktor von 30 und sogar mehr möglich. An der Spitze liegen übrigens – keine Überraschung – Berlin und München. Allerdings ist auch in gefragten Großstädten das Stadtviertel (Mikrolage) entscheidend. Hier gibt es abhängig von der Lage und Umfeld große Preisunterschiede.
Mieterstruktur beachten
Neben der Lage und dem Zustand des Gebäudes ist bei einem Mietshaus, sofern es schon bewohnt ist, die Mieterstruktur ein wichtiges Kaufkriterium. Gibt es eine häufig wechselnde Mieterschaft oder auffallend viele Mietrückstände? Das sind keine guten Zeichen.
Gerade Einzimmerwohnungen gehen oft mit einer hohen Mieterfluktuation einher. Und jeder Auszug hat unter Umständen Renovierungsmaßnahmen zur Folge, die Ihre Rendite wieder mindern.
Je homogener die Mieterstruktur, desto besser ist die Wohnatmosphäre im Haus. Sehr unterschiedliche Mieterparteien können unter Umständen problematisch für den Hausfrieden sein.
Mietshaus kaufen: Checkliste
- Angemessenen Kaufpreis zahlen: Beträgt der Preis für Ihr Mietshaus mehr als das 30-Fache der Jahreskaltmiete, könnte es sein, dass Sie diesen Betrag bei einem Wiederverkauf nicht mehr erzielen und mit Verlust verkaufen müssen.
- Alter und Zustand des Gebäudes sollten Sie gründlich prüfen bzw. prüfen lassen. Beauftragen Sie idealerweise einen Sachverständigen, der feststellt, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.
- Recherchieren Sie die Lage der Immobilie.
- Die Wohnungen des Mietshauses sollten der Lage angepasst sein. In der Innenstadt sind kleinere Wohnungen gefragter als große.
- Prüfen Sie die Mietverträge.
- Gibt es in der Region Mietpreisdeckelungen – und wenn ja, in welcher Höhe? Kalkulieren Sie Mietpreisbremsen mit ein. Die Mieteinnahmen müssen auch langfristig Sanierungsarbeiten tragen können.
- Vergleichen Sie Immobilienfinanzierungen, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten.
Ein Mietshaus zu kaufen ist eine langfristige Investition. Denken Sie daran, dass Sie das Objekt erst nach 10 Jahren wieder verkaufen dürfen (Spekulationsfrist). Es sei denn Sie nehmen die Spekulationssteuer in Kauf. Leerstand oder häufig wechselnde Mieter sind ein No-Go, wenn Sie Rendite erzielen möchten. Von Mietrückständen ganz zu schweigen. Wenn Sie die perfekte Immobilie gefunden haben, kann der Kauf auf lange Sicht mit einer attraktiven Rendite belohnt werden.
