Mieter sind mit ihren Zahlungen im Verzug, stören den Hausfrieden oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an: Es gibt für Immobilienbesitzer viele Gründe, einen Mietvertrag zu kündigen. Welche das sind, worauf Sie bei der Kündigung eines Mietvertrags achten müssen und wie upmin Sie dabei unterstützt, erfahren Sie hier.
Sie möchten Ihrem Mieter kündigen, weil er Ihnen unsympathisch ist oder Sie die Wohnung lieber an Freunde vermieten möchten? Das ist nicht möglich! Zwar darf ein Mieter kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen – Vermieter dürfen dies allerdings nicht.
Laut § 573 BGB Sie dürfen Ihrem Mieter nur kündigen, wenn ein „berechtigtes Interesse“ besteht. Das ist der Fall, wenn
- Sie dem Mieter grobe Pflichtverletzungen nachweisen können
- Sie Eigenbedarf anmelden
- die Immobilie wirtschaftlich verwerten
Kündigung des Mietvertrags wegen grober Pflichtverletzung
Ihrem Mieter dürfen Sie ohne Begründung nicht einfach kündigen. Sollte jedoch eine Pflichtverletzung vorliegen, dürfen Sie laut BGB dürfen das Mietverhältnis beenden. Allerdings ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags nur möglich, wenn es sich um „eine grobe Pflichtverletzung“ handelt. Dazu zählen:
- Mietrückstand
- Verstöße gegen die Hausordnung und Störung des Hausfriedens
- Verletzung der Sorgfaltspflicht
- unerlaubte Untervermietung an Dritte
Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf
Sie haben das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, wenn Sie für das Mietobjekt Eigenbedarf anmelden. Dabei müssen Sie nicht unbedingt selbst in die Wohnung einziehen. Der Eigenbedarf gilt auch für enge Familienmitglieder und Angehörige Ihres Haushalts. Beachten Sie die Kündigungsfrist, diese ist abhängig von der Mietdauer. Wir beraten Sie gerne, worauf Sie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu achten haben und formulieren für Sie ein entsprechendes Kündigungsschreiben.
Kündigung des Mietvertrags nach Abmahnung
Ihr Mieter liebt Musik? Das ist an sich kein Problem. Hört er sie am liebsten dann, wenn andere Menschen schlafen möchten, dann ist es ein Problem. In diesem Fall liegt eine grobe Pflichtverletzung vor, die Sie als Vermieter nicht tolerieren müssen. Erteilen Sie Ihrem Nachbarn zunächst eine Abmahnung, idealerweise in schriftlicher Form. Ändert Ihr Mieter sein Fehlverhalten trotz Abmahnung nicht, droht ihm die fristlose Kündigung.
Wie sieht eine korrekte Kündigung des Mietvertrags aus?
Ob ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietvertrags, die Schriftform ist laut § 568 Abs.1 BGB ein absolutes Muss. Das Kündigungsschreiben ist tatsächlich nur wirksam, wenn sie schriftlich vorliegt. Es ist somit nicht möglich, den Mietvertrag per Mail zu kündigen.
Die Kündigung eines Mietvertrags enthält:
- die Namen aller Personen, die im Mietvertrag aufgeführt sind
- die genaue Adresse des Mietobjekts, einschließlich Stockwerk
- den Kündigungsgrund
- die Kündigungsfrist
- die (handschriftliche) Unterschrift des Vermieters/der Vermieter
- einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht inklusive Widerspruchsfrist
Der Vermieter muss die Kündigung persönlich unterzeichnen. Allerdings dürfen Sie sich vertreten lassen, beispielsweise durch einen Anwalt oder durch uns als Ihre Hausverwaltung – sofern eine schriftliche Originalvollmacht beiliegt.
Die Kündigung eines Mietvertrags muss korrekt und rechtssicher durchgeführt werden. Verpasste Kündigungsfristen oder Formfehler haben Konsequenzen: die Unwirksamkeit der Kündigung und das Fortbestehen des Mietverhältnisses. Wir haben Verständnis dafür, wenn Sie sich damit nicht rumschlagen möchten. Als Ihre Hausverwaltung übernehmen wir diese Aufgabe sehr gerne. Die rechtssichere Kündigung Ihres Mietvertrags liegt bei upmin in allerbesten Händen.
Kündigungszustellung hat ihre Tücken: Darauf müssen Sie achten
Die Kündigung des Mietvertrags als einfache Briefsendung – das ist keine gute Idee. Die Kündigung ist eine fristgebundene Erklärung und muss dem Mieter persönlich und im Original zugestellt werden. Geschieht dies nicht, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Hier sind Sie als Vermieter in der Beweispflicht und müssen im Zweifel die fristgemäße Zustellung nachweisen.
Ein Einschreiben mit Rückschein ist deutlich sicherer als eine normale Briefsendung. Aber auch diese hat ihre Tücken: Schließlich kann der Mieter den Empfang verweigern oder öffnet erst gar nicht die Tür. Dann wirft der Zusteller nur einen Abholhinweis in den Briefkasten. Holt der Mieter das Kündigungsschreiben aber nicht persönlich ab, gibt es rechtlich gesehen auch keine Kündigung.
Besser: die Kündigung des Mietvertrags per Einwurfeinschreiben. In diesem Fall dokumentiert der Postbote die Zustellung und den Zeitpunkt der Zustellung mit seiner Unterschrift. Alternativ können Sie auch eine Person Ihres Vertrauens mit der persönlichen Abgabe der Kündigung beauftragen. Diese sollte sich aber idealerweise den Erhalt des Schreibens vom rechtmäßigen Empfänger dokumentieren lassen.
Haben Sie sich zu der Kündigung eines Mietvertrags entschlossen, ist es wichtig, dass Sie alle Formalien beachten, um die Rechtssicherheit der Kündigung zu gewährleisten. Gerne steht Ihnen upmin hierbei als Ihre Hausverwaltung mit Rat und Tat zur Seite.
