Am 25. November 2021 wurde der Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis 90/Grüne und FDP vorgestellt. Auch für Immobilienbesitzer finden sich einige Eckpunkte, die wir Ihnen nicht vorenthalten möchten. Insbesondere für den Erwerb, die Modernisierung und die Vermietung von Immobilien werden neue Rahmenbedingungen geschaffen. Welche das sind, erfahren Sie hier.
Die wichtigsten Gesetzesvorhaben im Überblick
Förderung von Wohnungsneubau
- Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich gefördert
- Mehr finanzielle Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung
- Anhebung der linearen Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent
- Bund-Länderprogramm zur Förderung von Investitionen in studentisches und junges Wohnen
- Aufstockung der Mittel der KfW Bank für altersgerechtes Wohnen
- Ländern flexible Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglichen, um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern
- Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren
Klimaschutz
- Neues Förderprogramm für den Wohnungsneubau, welches die CO2-Emissionen pro Quadratmeter berücksichtigt
- ab 1. Januar 2025: 65 Prozent erneuerbare Energien bei allen neu installierten Heizungen
- Einführung eines digitalen Gebäude-Ressourcen Pass
- ab dem 1. Juli 2022: hälftige Aufteilung der CO2 Abgabe zwischen Mieter und Vermieter
- Prüfung der Einführung einer Teilwarmmiete
Mieterschutz
- Kappungsgrenze auf 11 Prozent in drei Jahren absenken
- Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängern
- Qualifizierte Mietspiegel stärken. Berechnung aufgrund der Mietverträge der letzten sieben Jahre
- Für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend
- Neubetrachtung geltender Lärmschutzvorschriften
- Bis 2030: Obdach- und Wohnungslosigkeit überwinden
Der Koalitionsvertrag umfasst insgesamt 173 Seiten, von denen sich auf 14 Seiten dem Thema „Bauen und Wohnen“ gewidmet wird. Ziel ist es, Wohnen „bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen (zu) gestalten.“ Der gesamten Vertrag trägt den Titel: „Mehr Fortschritt wagen“.
Die oben genannten Punkte werden im Folgenden näher erläutert:
Neues Bauministerium
Die Immobilienwirtschaft hat schon im Vorfeld ein eigenes Bauministerium gefordert. Nun soll die neue Behörde für Bauen und Wohnen kommen unter der Führung der SPD. Die wichtigste Aufgabe soll sein, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, von denen mindestens 100.000 Wohnungen gefördert werden.
Förderung von Investitionen
Investitionen in Immobilien werden klare Leitplanken gesetzt. Damit mehr bezahlbare Mieten angeboten werden oder in den sozialen Wohnungsbau investiert wird, winken steuerliche Vorteile und Investitionszulagen für jeden, der sich für den sozialen Wohnungsbau engagiert. Außerdem werden Investitionen in Wohnungen für Studenten und Auszubildende von der Regierung unterstützt. Das schon bestehende Programm der KfW Bank für altersgerechtes Wohnen wird weiter aufgestockt.
Mehr Digitalisierung
Insgesamt verspricht die neue Regierung einen deutlichen Modernisierungsschub, auf den die Bau- und Wohnungswirtschaft sehnsüchtig wartet. Planungs- und Genehmigungsverfahren für den Neubau und die Modernisierung sollen entbürokratisiert und durch weitreichende Digitalisierung beschleunigt werden. Ebenso möchten die Politik das serielle und modulare Bauen fördern. Ziel ist es, Bauvorhaben zu beschleunigen und Kosten zu senken.
Auflagen für den Klimaschutz
Der Klimaschutz gilt als das Topthema der neuen Regierung. Das trifft auch Immobilienbesitzer. So sollen bereits ab 2025 alle neu installierten Heizungsanlagen einen Anteil von 65 Prozent an erneuerbaren Energien aufweisen.
Der Energieausweis soll ausgeweitet und digitalisiert werden. Dadurch wird der Einsatz von grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten von Gebäuden transparent gemacht. Zusätzlich möchten die Koalitionsparteien ein digitales Gebäudeenergiekataster einführen, ebenso einen Bau-, Wohnkosten und Klimacheck.
Einführung einer Teilwarmmiete
Die Koalition möchte auch die Einführung einer „Teilwarmmiete“ nach dem schwedischen Modell prüfen. Das würde bedeuten, dass der Vermieter in der Heizperiode die Wohnung mit einer Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad anbieten muss. Nur die Temperaturen darüber hinaus müsste der Mieter selbst zahlen. Die Branche hat sofort protestiert und hält diesen Vorschlag für „Fantasterei“.
Kostenentlastung nur für Mieter
Der Koalitionsvertrag bleibt recht vage, ob die Maßnahmen für Klimaschutz in der Immobilienbranche hauptsächlich von Vermietern oder Mietern getragen werden soll. Die Kosten bei der CO2-Abgabe sollen nun aber ab dem dem 1. Juli 2022 sowohl von Vermieter als auch Mieter bezahlt werden. Klar ist aber auch, dass die Regierung vor allem den Mieter entlasten möchte. Zum Beispiel durch mehr Wohngeld sowie Unterstützung durch eine Klimakomponente. Außerdem soll mit Blick auf die steigenden Energiekosten in diesem Winter ein erhöhter Heizkostenzuschuss für sozial schwache Familie ausgezahlt werden. Allerdings nur einmalig.
Marktregulierung und Mieterschutz
Der dritte Schwerpunkt des Koalitionspapiers ist der Mieterschutz. Leider ist es nicht bei den moderaten Ankündigungen im Sondierungspapier geblieben. Die kommende Regierung zieht die ohnehin engen Stellschrauben bei der Regulierung der Mietpreise sowie beim Mieterschutz weiter an. Mieterhöhungen werden im noch stärkeren Maße als bisher eingeschränkt.
So soll die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert werden. Nun müssen Gemeinden schon ab 100.000 Einwohnern einen Mietspiegel einführen. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden. Die Kappungsgrenze in angespannten Märkten möchte die neue Regierung auf elf Prozent in drei Jahren absenken. Bei den Nebenkosten fordert die Politik „mehr Transparenz“.
Weniger Rendite
Der private Immobilienbesitzer steht mit den Plänen der neuen Regierung vor vielen neuen Auflagen zum Klima-, Umwelt- und Ressourcenschutz. Gleichzeitig steigen derzeit die Preise bei den Handwerkern und beim Material massiv an. Die Ertragssteigerung in der Vermietung erscheint durch die weitreichende Marktregulierung kaum noch möglich. Vor diesem Hintergrund wird es in Zukunft schwieriger werden, allein über Mieterträge tragfähige Renditen zu erzielen.
Sämtliche Vorhaben müssen nun in den Gesetzgebungsprozess und verlangen die Zustimmung des Bundesrates. So kann sich das Blatt aus Sicht des privaten Immobilienbesitzers noch zum Guten, ebenso zum Schlechten wenden.
Über uns
Als Hausverwaltungsunternehmen kennen wir uns bestens aus mit allen gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Erwerb, die Modernisierung und die Vermietung von Immobilien, die für Sie als Wohnungseigentümer relevant sind. Wir bleiben in Bezug auf Immobilien immer auf dem neuesten Stand, um bestmöglich Ihre Ziele zu erreichen. Wir stehen Ihnen als kompetenter Partner deutschlandweit zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin zum kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch damit Sie mehr durch Ihre Immobilie profitieren können. Wir freuen uns auf Sie und bis bald!
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