Haben Sie eine Eigentumswohnung? Dann sind Sie damit auch Teil einer Eigentümergemeinschaft, die das Gebäude instand halten muss. Dazu dient die so genannte Instandhaltungsrücklage. Anders als die Nebenkostenabrechnung ist die Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig auf den Mieter.
Das Dach muss neu gedeckt werden, der Hausflur braucht einen frischen Anstrich. Alle diese Maßnahmen für die Instandhaltung werden aus den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft bezahlt. Hier erfahren Sie mehr zum Thema.
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage wird von der Eigentümergemeinschaft angespart, um Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Zuwege zum Grundstück, Keller oder Dach, etc.) damit abzudecken. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig. Das heißt Sie können den Betrag nicht wie die anderen Nebenkosten auf den Mieter umlegen.
Welche Höhe hat die Instandhaltungsrücklage?
Das Wohnungseigentumsgesetz empfiehlt das Ansparen einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Aber was ist angemessen? Meistens empfiehlt die Hausverwaltung aufgrund des Zustands der Bausubstanz und seiner professionellen Erfahrung die Höhe des Betrags. Natürlich müssen alle Eigentümer ihre Zustimmung in einer Eigentümerversammlung geben.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Rücklagenhöhe zu berechnen. Hier sollte die Eigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung beauftragen. Faktoren wie Alter der Wohnanlage, momentaner Zustand und Bauweise der Immobilie und die Ausstattung spielen hier eine Rolle.
Es ist klar, dass für Extras wie Aufzug, Tiefgarage, Swimmingpool oder ähnliches höhere Reserven angespart werden müssen. Bei Bedarf überprüfen wir gern für Sie, ob die Instandhaltungsrücklage richtig berechnet wurde. Außerdem beraten wir Sie in einem persönlichen Gespräch, ob und in welchem Umfang eine private Rücklage für Ihr Sondereigentum angelegt werden sollte.
Auch wenn die Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig ist, empfehlen wir Ihnen diese anzusparen. Viele Kosten werden zwar von Ihren Mietern gedeckt, dennoch müssen Sie meist in Vorleistung gehen. Um finanzielle Engpässe zu vermeiden, ist es ratsam ein separates Konto für unerwartete Ausgaben zu haben.
Wann ist die Instandhaltungsrücklage zu bilden?
Auch bei Neubauten ist es empfehlenswert schon früh mit dem Ansparen der Instandhaltungsrücklage zu beginnen. Auch wenn in den ersten Jahren noch eine Garantie gilt, können auch Reparaturen anstehen, die nicht auf Baumängel zurückzuführen sind. Da ist es besser, schon eine Reserve zu haben.
Die Instandhaltungsrücklage wird auf einem gesonderten Rücklagenkonto angelegt. Die Verwaltung ist Aufgabe des Hausverwalters. Er achtet darauf, dass alle Eigentümer pünktlich ihren Anteil zahlen und die Gemeinschaft jederzeit auf das Geld zugreifen kann.
Warum ist die Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig?
Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig auf Mieter. Wohnungseigentümer müssen Reparatur- und Instandhaltungskosten immer selber begleichen. Sollte die Instandhaltungsrücklage für eine dringende Reparatur nicht ausreichen, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen.
Laut Wohnungseigentumsgesetz sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnimmobilie in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Daher ist es Ihre Aufgabe Mängel zu beheben und dafür finanziell aufzukommen. Wäre die Instandhaltungsrücklage umlagefähig, würde schlussendlich der Mieter die Reparaturen bezahlen, was nicht Sinn des Gesetzes ist.
Verursacht der Mieter jedoch selbst einen Schaden, ist er auch für die Instandsetzung verantwortlich und muss die Kosten tragen. Die Instandhaltungsrücklage wird dafür nicht verwendet. Es gibt aber eine gute Nachricht: Sie als Eigentümer können die Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten absetzen, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Sie vermieten die Wohnung, für die eine Rückstellung fällig wird.
- Das Geld wird für Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen oder Modernisierungen verwendet.
Wo ist die Umlagefähigkeit von Positionen geregelt?
Dass die Instandhaltungsrücklage nicht zu umlagefähigen Kosten gehört, ist im § 1 der Betriebskostenverordnung verankert. Hier steht ganz klar, dass die vom Eigentümer und Vermieter aufgewendeten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten sind. Hier ist also Vorsicht geboten, wenn Sie die Gesamtjahresrechnung für das Gemeinschaftseigentum erhalten.
Wir hatten bei upmin den Fall, dass ein Vermieter diese Abrechnung an seinen Mieter weitergeben wollte. Er hatte aber nicht bedacht, dass er vorher die Gesamtjahresabrechnung um die Kosten der Instandhaltungsrücklage bereinigen muss. Wir empfehlen daher, für die Verwaltung Ihres Sondereigentums eine Hausverwaltung zu beauftragen, die sich nicht nur um die korrekte Nebenkostenabrechnung kümmert, sondern auch Mietersuche, Kommunikation und andere Aufgaben übernehmen kann.
Immobilienbesitzer sind per Gesetz dazu verpflichtet, auch das Gemeinschaftseigentum im perfekten Zustand zu erhalten. Dazu bildet die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage, um für den Fall einer Reparatur gerüstet zu sein. Im Gegensatz zu den Betriebskosten ist die Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig. Haben Sie Fragen dazu? Vereinbaren Sie einfach einen kostenlosen Beratungstermin. Unsere Verwalter stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.
