Eigentumswohnung: Viel mehr als eine „selbstständige Wohneinheit“ 

 

Laut dem Gesetz ist eine Eigentumswohnung eine „selbstständige Wohneinheit in einem Gebäude“. Das hört sich ziemlich trocken an. Dabei ist eine Eigentumswohnung viel mehr. Sie bietet dem Besitzer einen sicheren Wohnraum, ist ein attraktives Anlageobjekt oder bietet als vermietetes Wohnobjekt eine monatliche Einnahme. Wissenswertes rund um die Eigentumswohnung erfahren Sie hier.  

eigentumswohnung

Die rechtliche Seite: Was ist eine Eigentumswohnung überhaupt? 

Rechtlich gesehen ist eine Eigentumswohnung Wohnungseigentum in einem Gebäude – eine selbstständige Wohneinheit, die aus abgetrennten Räumlichkeiten besteht. Die Besitzverhältnisse sind variabel, die Wohnung kann einer Person oder mehreren gehören.  

Haben Sie eine Eigentumswohnung gekauft, ist diese ein Wohnungseigentum, gesetzlich definiert als „Sondereigentum an einer Wohnung“ (§ 1 II WEG ). Das ist allerdings nur der Fall, wenn das Wohnungseigentum, wie der Name schon sagt, auch Wohnzwecken dient.   

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, gehen Sie keine lebenslange Bindung ein. Die Immobilie hat einen eigenen rechtlichen Status, auch wenn sie sich in einem Gebäude mit vielen Wohnungen befindet. Sie können die Wohnung als Gegenstand des Rechtsverkehrs herauslösen und wieder verkaufen.

   

Was gehört alles zur Eigentumswohnung 

Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Gemeinschaftseigentum – dies ist alles in der sogenannten Teilungserklärung festgehalten. Die Teilungserklärung regelt alle Rechte und Pflichten der WEG sowie die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks 

Eigentumsbegriffe rund um Ihre Wohnimmobilie sind etwas verwirrend. Wir verraten Ihnen, was es damit auf sich hat: 

Sondereigentum: Das gehört nur Ihnen  

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung besitzen Sie auch das zugehörige Sondereigentum. Das ist Ihr Eigentum, über das Sie persönlich bestimmen.  Im Gegenzug tragen Sie für das Sondereigentum auch ganz alleine die Verantwortung und die Kosten.  

Zum Sondereigentum gehören:  

  • alle Wohnräume 
  • nicht tragende Innenwände 
  • Fensterbänke innen 
  • Sanitäre Installationen 
  • Etagenheizung 
  • Innentüren und Innenseite der Wohneingangstür  
  • Verkleidungen von Decken und Wänden 
  • Fußbodenbeläge 
  • nicht tragende Wände (innen) 
  • Balkon (aber ohne Balkondecke und Außenwände, diese sind Gemeinschaftseigentum) 

Sondernutzungsrecht: individuelle Nutzung 

Das Sondernutzungsrecht sichern Ihnen die Möglichkeit, einen bestimmten Bereich ganz alleine zu nutzen, obwohl dieser eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dann kann beispielsweise ein Teil des Gartens sein oder das Dachgeschoss. 

Gemeinschaftseigentum: Das gehört allen 

Mit Ihrer Eigentumswohnung besitzen Sie nicht nur eine Wohnung, sondern auch einen Teil der gesamten Wohnanlage. Das ist das Gemeinschaftseigentum. Vereinfacht gesagt, gehört dazu alles, was die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen. 

Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden alle Wohnungseigentümer gemeinsam. Das heißt, Sie können nicht einfach im Garten einen Pavillon aufstellen (ausgenommen, Sie besitzen ein Sondernutzungsrecht) oder an die Fensteraußenseite bunte Rollläden montieren. Ohne Genehmigung der anderen Wohnungsbesitzer geht hier gar nichts.  

Zum Gemeinschaftseigentum gehören:  

  • Grundstück 
  • Dach  
  • Fassade 
  • Treppenhaus/Treppen 
  • Haustür/Wohnungsabschlusstüren 
  • Briefkasten 
  • Aufzug 
  • Garten (Sondernutzungsrecht ist möglich) 
  • Rollläden 
  • Versorgungsleitung 
  • Estrichbelag 
  • Zentralheizung 
  • Außenmauern 
  • Kamine 
  • Konstruktive Bauteile des Wohngebäudes (Brüstung, Geländer etc.) 
  • Fenster (auch innerhalb des Sondereigentums) 
  • Balkon (alle konstruktiven Teile) 
  • tragende Innenwände 
  • Wasserleitungen 
  • Stromleitungen (Ausnahme: Leitungen, die abgezweigt von der Hauptleitung in den Wänden der Wohnimmobilie verlaufen, diese sind Sondereigentum) 

Eigentumswohnung selbst nutzen 

Sie möchten selbst in die neu erworbene Eigentumswohnung einziehen? Damit sind einige Vorteile verbunden: Sie können Ihre Immobilie nach Ihren persönlichen Wünschen und Bedürfnissen gestalten. Sie möchten lieber peppige Fliesen und kein Parkett? Es liegt in Ihrer Hand. Kommt es zu kleineren Reparaturen, können Sie sich mit der Behebung Zeit lassen. Es ist ja kein Mieter da, der Ihnen Druck macht, und eine Mietminderung müssen Sie als Bewohner Ihres eigenen Heims nicht befürchten. 

Über eine Wohnungskündigung oder eine Mieterhöhung müssen Sie sich ebenfalls keine Gedanken machen. Selbst wenn Ihre Eigentumswohnung an Wert verlieren sollte, ist dies kein Problem.   

Steuerlich sieht es nicht so gut aus. Als Selbstnutzer können Sie im gewissen Rahmen nur Handwerkerarbeiten absetzen.  

Gut stehen Sie wiederum da, wenn Sie Förderprogramme nutzen, die unter das Wohn-Riestern fallen.   

Eigentumswohnung vermieten 

Wohnraum ist kostbar und gefragt. Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, ist dies eine rentable Nutzung Ihres Eigentums. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dürfen Sie Ihre Wohnung vermieten.  

Sicher haben Sie keine Probleme, einen Mieter für Ihre Wohnung zu finden. Doch die Schwierigkeit liegt darin, den passenden Mieter zu finden. Dieser sollte vertrauenswürdig sein und auch mit den anderen Bewohnern des Wohnkomplexes harmonieren.  

Vorteile einer vermieteten Eigentumswohnung: Die Mieteinnahmen können Sie zur Tilgung Ihres Immobiliendarlehens nutzen. Zudem dürfen Sie einen beachtlichen Teil Ihrer Betriebskosten auf Ihren Mieter als Nebenkosten umlegen 

Aber: Vermieten Sie Ihre Wohnimmobilie, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkünfte versteuern (Freibetrag beachten). Laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen dürfen Sie abziehen. Ansonsten ist das Finanzamt bei Vermietung großzügiger als bei Selbstnutzung. Sie dürfen einiges als Werbungskosten absetzen, beispielsweise:  

  • Maklerprovision  
  • Steuerberater und Anwalt 
  • Darlehenszinsen 
  • jährliche Grundsteuer 
  • Instandhaltungskosten, Renovierungen und Reparaturen 

Sie suchen eine Hausverwaltung?Wir beraten Sie gerne. Kostenlos & unverbindlich.Jetzt Termin vereinbarenIcon

 

Weniger Arbeit, mehr Zeit: Überlassen Sie die Vermietung Ihrer Eigentumswohnung einem Profi  

Die Vermietung Ihrer Eigentumswohnung ist mit einigen zeitraubenden Pflichten verbunden. Die gute Nachricht: Sie müssen sich nicht darum kümmern. Das nehmen wir Ihnen gerne ab. Als erfahrene Wohnungsverwaltung macht upmin Ihnen das Vermieter-Leben leichter.  

Diese Vermieteraufgaben übernehmen wir gerne für Sie:    

  • Mietpreisbestimmung 
  • attraktive Fotos und ansprechendes Exposé 
  •  Wohnungsinserate 
  • Interessentenauswahl 
  • Durchführung von Besichtigungsterminen 
  • Bonitätsprüfung des bevorzugten Bewerbers  
  • Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrags 
  • Wohnungsübergabe inklusive Übergabeprotokoll 
  • Vertragsverwaltung 
  • Mahnwesen 
  • Abmahnungen 
  • Kündigungen 
  • Kommunikation 
  • Rechnungswesen 

 

Die Kosten für die Wohnungsverwaltung sind zwar nicht umlagefähig, aber Sie können sie als Werbungskosten steuerlich absetzen.

 

Ob Sie Ihre Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten, diese Entscheidung können wir Ihnen nicht abnehmen. Aber vielleicht erleichtern. Sollten Sie sich für die Vermietung entscheiden, sind wir an Ihrer Seite. Wir nehmen Ihnen alle zeitraubenden und lästigen Aufgaben gerne ab. 

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!