Sie haben eine Wohnung gekauft und es gibt noch keine Eigentümergemeinschaft? Dann wird es höchste Zeit, eine zu gründen. Hier erfahren Sie, wie Sie eine Eigentümergemeinschaft gründen, was die rechtlichen Grundlagen sind und welche Rechte und Pflichten auf Sie zukommen.
Eigentümergemeinschaft gründen: In diesen Fällen ist es sinnvoll
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) genießen Sie einige Vorteile: Die WEG-Hausverwaltung nimmt Ihnen viel Arbeit ab und alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden gemeinschaftlich geteilt. Gleichzeitig müssen Sie sich aber auch Mehrheitsbeschlüssen beugen. Für viele Änderungswünsche brauchen Sie die Zustimmung der WEG und sie sind verpflichtet, ein monatliches Hausgeld zu zahlen.
Eine Eigentümergemeinschaft entsteht automatisch durch die Aufteilung einer Immobilie in Teilbesitz – wenn also ein Mehrfamilienhaus bzw. ein Haus mit mehreren Wohnungen an verschiedene Eigentümer verkauft wird.
Ein Beispiel: Vier Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und beschließen, diese unter sich aufzuteilen. Dazu legen die Geschwister in einer Teilungserklärung vier Wohneinheiten fest, so wird der Verkauf einzelner Wohnungen möglich. Alle rechtmäßigen Eigentümer der vier Wohnungen bilden eine WEG.
In der Regel entscheiden sich Wohnungseigentümer, die eine Eigentümergemeinschaft gründen, für eine Hausverwaltung. Eine Selbstverwaltung ist schließlich aufwendig, zeitintensiv und mit vielen möglichen Problemen verbunden. Außerdem kann eine außenstehende Person die unterschiedlichen Bedürfnisse aller Eigentümer neutral betrachten.
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Eigentümergemeinschaft gründen: Da sind rechtliche Grundlagen
Nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) können Sie gemeinsam mit anderen Wohnungseigentümern ab dem Zeitpunkt eine rechtmäßige Eigentümergemeinschaft gründen, ab dem alle neuen Besitzer im Grundbuch eingetragen sind. Das kann einige Wochen dauern.
Für die Aufteilung der Immobilie braucht es immer eine Teilungserklärung. Diese ist im Grundbuch vermerkt und regelt, welche Gebäudeteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Eigentümer erwerben eine einzelne Wohnung innerhalb der Wohnanlage – das Sondereigentum – und Anteile am Gemeinschaftseigentum wie beispielsweise Treppenhaus, Dach oder Schornstein. Eine funktionierende Eigentümergemeinschaft braucht außerdem eine Gemeinschaftsordnung, eine Hausordnung und einen Aufteilungsplan, in welchem Lage, Größe und Aufteilung der Immobilie stehen.
Die Auflösung der Eigentümergemeinschaft ist übrigens für Einzelpersonen gar nicht so einfach. Dafür müssen sich alle Eigentümer einig sein. Ein Gericht kann eine Auflösung außerdem wegen unzumutbarer Verhältnisse innerhalb der WEG beschließen.
Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft
Auf Wohnungseigentümer, die eine Eigentümergemeinschaft gründen, kommen Kosten, Rechte und Pflichten zu. So zahlt jedes Mitglied mit dem Hausgeld eine Vorauszahlung für alle Kosten, die im Laufe des Jahres rund um das gemeinschaftliche Eigentum entstehen. Dazu gehören beispielsweise Heizkosten, Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungskosten. Zum Hausgeld zählen außerdem die Kosten für die Hausverwaltung, also etwa eine WEG-Hausverwaltung, ein Facility Management oder ein technisches Facility Management. Die Höhe des Hausgeldes wird jährlich neu berechnet.
Jeder Eigentümer sollte zudem an der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung teilnehmen. Dabei stimmen die Mitglieder der WEG über wichtige Entscheidungen ab, beispielsweise über Sanierungen oder das Hausgeld. Das bedeutet auch: Eine Person allein kann keine Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschließen. Unter Umständen müssen die Eigentümer sogar über einen farbigen Neuanstrich der Außenfenster einer einzelnen Wohnung abstimmen.
Bei der Versammlung gilt entweder ein Stimmrecht pro Kopf, das Objektstimmrecht pro Wohneinheit oder das Wertprinzip nach der Größe der Miteigentumsanteile. Wenn Sie eine Eigentümergemeinschaften gründen, sollten sich die Mitglieder auf eine Form des Stimmrechts einigen.
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Auch wenn eine Eigentümergemeinschaft mit Pflichten verbunden ist, überwiegen für die Mitglieder meist die Vorteile. So werden Verantwortung und Kosten des Gemeinschaftseigentums geteilt. Damit Sie sich auch um Ihr Sondereigentum keine Gedanken mehr zu machen brauchen, steht Ihnen upmin als kompetenter Partner zur Seite – digital, kostengünstig und mit viel Erfahrung. Sie wollen eine Eigentümergemeinschaft gründen? Auch dazu beraten wir Sie gerne.
