Ob Gartenpflege, Hausreinigung oder Grundsteuer: Als Vermieter können Sie viele Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Für die Abrechnung und Kostenverteilung sollten Sie laut Betriebskostenverordnung einen Umlageschlüssel wählen. Wir erklären, welche Schlüssel es gibt und was Sie beachten sollten.
Als Eigentümer einer Wohnung, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses sind Sie meist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Alle anfallenden Betriebskosten sind dann Bestandteil des monatlich zu zahlenden Hausgeldes. Die Grundlage für die Höhe des Hausgeldes ist der Wirtschaftsplan, welchen die WEG-Hausverwaltung jährlich neu aufstellt.
Aber auch, wenn Sie alleiniger Besitzer eines Mietshauses sind, also kein Mitglied einer WEG sind und kein Hausgeld zahlen, fallen Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie an.
Doch keine Sorge, als Vermieter bleiben Sie nicht allein auf den Kosten sitzen: Sie können einige Betriebskosten mit einem Umlageschlüssel auf Ihre Mieter umlegen. Diese zahlen die Kosten dann ebenfalls monatlich als Nebenkostenvorauszahlung.
Neben dem Blick in die Betriebskostenverordnung ist ein „Umlageschlüssel“ zur Bestimmung des Mieteranteils an den Nebenkosten notwendig. Sie können zwischen verschiedenen Umlageschlüsseln wählen.
Alle umlagefähige Betriebskosten sind in § 556 Abs. 1 BGB (Bundesgesetzbuch) und in den §§ 1 und 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) festgehalten.
Diese Betriebskosten sind umlagefähige Kosten:
- Warmwasser: Wassererwärmung, Wartung und Reinigung der Geräte
- Heizung: Brennstoffverbrauch, Betriebsstrom, Wartung, Immissionsschutzmessungen
- Wasserversorgung: Grundgebühren, Wasserverbrauch, Wasseruhren, Wartungsarbeiten, Wasseraufbereitungsanlage
- Müllabfuhr und Straßenreinigung: Müllabfuhr, Müllanlagen, kommunale Gebühren
- Entwässerung: Entwässerung von Haus und Grundstück, kommunale Gebühren, Kanalgebühren etc.
- Garten: Pflege von Pflanzen und Gehölzen sowie Spielplätzen
- Grundstück: Grundsteuer
- Hausreinigung: Reinigung der Gemeinschaftsbereiche (Treppenhaus, Waschküche etc.)
- Sach- und Haftpflichtversicherungen: Versicherungsprämien
- Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelnetz: Betriebsstrom, Gebühren, Wartung
- Allgemeine Beleuchtung: Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen und Außenbeleuchtung
- Aufzug: Betriebsstrom, Überwachung und Bedienung, Wartung, Notrufbereitschaft
- Hausmeister: Vergütung, Sozialbeiträge
- Schornsteinreinigung: Schornsteinfeger nach Gebührenordnung
- Waschraum: Wasserversorgung, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung
- Sonstige Betriebskosten: Wartung Feuerlöscher und Blitzschutz, Schwimmbad etc.
Betriebskostenverordnung: Diese Umlageschlüssel können Sie wählen
Es gibt Umlageschlüssel, die sich nach der Personenzahl, dem Verbrauch, der Wohnfläche oder der Wohneinheit richten. Wichtig ist, dass Sie sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses nach objektiv nachvollziehbaren Gründen für einen Umlageschlüssel entscheiden. Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel festgelegt, müssen Sie als Vermieter alle „kalten“ Betriebskosten laut §556a Absatz 1 BGB nach der Wohnfläche abrechnen. Heizung und Wasser werden immer nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet.
Wir erledigen das für Sie: Unsere Experten von der Haus- und Wohnungsverwaltung upmin kennen den passenden Umlageschlüssel für Ihre Betriebskosten. Wir kümmern uns auch um die korrekte Aufstellung der Nebenkostenabrechnung und die richtigen Formulierungen im Mietvertrag. So bleiben Ihnen langwierige Diskussionen mit Ihren Mietern erspart. Für Mieter prüfen wir bei Unklarheiten gerne die Aufstellung der Nebenkosten.
Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel nach Wohneinheit und Personenzahl
Von der Personenzahl abhängige Betriebskosten können Sie nach der Anzahl der Verbraucher in der Wohnung berechnen. Schließlich verbrauchen drei Mieter wahrscheinlich mehr Müll oder Abwasser als ein Mieter allein.
Für verbrauchsunabhängige Betriebskosten wie Gebäude- oder Straßenreinigung ist laut Betriebskostenverordnung ein Umlageschlüssel nach „Wohneinheit“ erlaubt.
Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel nach Verbrauch
Bei „warmen Betriebskosten“: Heizung und Warmwasser müssen Sie grundsätzlich nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Gibt es in der Wohnung zuverlässige Messgeräte, ist dies die gerechteste Variante. Es reicht dem Gesetzgeber jedoch, wenn Sie 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten so abrechnen. Für die übrigen 30 bis 50 Prozent können Sie einen anderen Umlageschlüssel wählen.
Bei „kalten Betriebskosten“: Bei der Müllentsorgung, Gartenpflege, Aufzugnutzung und ähnlichen „kalten“ Betriebskosten wird der individuelle Verbrauch meist nicht dokumentiert. Nur wenn beispielsweise ein Kaltwasserzähler installiert ist oder die Mieter Aufzugskarten besitzen, können Sie auch diese Betriebskosten verbrauchsabhängig abrechnen, ansonsten müssen Sie einen anderen Umlageschlüssel anwenden.
Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel nach Wohnfläche
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit für die Verrechnung der umlagefähigen Kosten gemäß Betriebskostenverordnung: der Umlageschlüssel nach Wohnfläche. Der Anteil einer Wohnung an der Gesamtfläche der Immobilie entspricht dabei dem Anteil des Mieters an den umlagefähigen Betriebskosten. Dies ist eine häufig gewählte Variante.
So berechnen Sie die Fläche Ihres Sondereigentums: Die Grundfläche unbeheizbarer Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räumen, Balkone und Terrassen werden zu einem Viertel berechnet. Raumteile von über einem und unter zwei Metern Höhe (etwa bei Schrägen) berechnen Sie nur zur Hälfte.
Dieser Umlageschlüssel ist beliebt, weil er so leicht zu berechnen ist. Darüber, ob diese Art der Berechnung auch fair ist, lässt sich streiten – schließlich gibt es etwa besonders sparsame Mieter.
Wann dürfen Sie den Umlageschlüssel ändern?
Als Vermieter können Sie nicht ohne Zustimmung der Mieter für die Abrechnung der Betriebskosten den Umlageschlüssel einfach ändern. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen:
- Wenn Sie im Mietvertrag ein einseitiges Änderungsrecht festgelegt haben.
- Wenn Sie auf eine Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung umstellen – beispielsweise durch neu eingebaute Erfassungsgeräte – und dies Ihren Mietern schriftlich mitteilen. Dies gilt jedoch immer nur für zukünftige Erfassungszeiträume (siehe §556a Absatz 1 BGB).
Als Vermieter müssen Sie den Mieteranteil an den umlagefähigen Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung mit einem Umlageschlüssel berechnen. Als Haus- und Wohnungsverwaltung übernimmt upmin das für Sie. Wir erstellen die Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter und kennen den passenden Umlageschlüssel. Bei Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung prüfen wir diese als Sondereigentumsverwaltung gerne für Sie und übernehmen die Kommunikation mit Ihrer WEG-Hausverwaltung.
