Die Entscheidungsfreiheit von Eigentümern in Wohnanlagen hat Grenzen: So sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auch mit Sondernutzungsrecht grundsätzlich nicht erlaubt. Es gibt jedoch Ausnahmen und Möglichkeiten, wie Sie als Wohnungseigentümer trotzdem größere Veränderungen vornehmen können. Ihre Rechte in Bezug auf Ihr Sondereigentum erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
Ein konkreter Fall: das Gartenhaus
Der Fall: Der langjährige Mieter einer unserer Kunden wünschte sich eine Gartenlaube im Garten. Der Vermieter hielt dies für eine gute Idee und fand, eine Gartenlaube wertet den Garten auf. Da er jedoch nur ein Sondernutzungsrecht am Garten besaß – der Gartenteil also grundsätzlich Gemeinschaftseigentum war – war unklar, ob solch eine bauliche Veränderung legitim sei.
Unsere Lösung: Um unserem Kunden den Bau einer Gartenlaube zu ermöglichen, haben wir in der Teilungserklärung die Details zum Sondernutzungsrecht nachgelesen: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind mit Sondernutzungsrecht am Garten demnach unter bestimmten Umständen auch ohne Erlaubnis der übrigen Anwohner erlaubt: Wenn diese sich in den Bauhaus-Stil der Wohnanlage einfügen und eine bestimmte Größe nicht überschreiten.
Gemeinsam mit unserem Kunden planten wir den Bau einer Gartenlaube, welche diese Bedingungen erfüllt. Zur Absicherung setzten wir ein Schreiben an die WEG-Verwaltung auf. Diese gab zügig ihr OK, sodass wir den Bau in die Wege leiten konnten.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, sind Sie immer auch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Bestimmte Teile des Gebäudes oder der Wohnanlage, zu der Ihre Wohnung gehört, sind das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Dazu gehört, was gemeinschaftlich genutzt wird oder zum Bestand oder zur Sicherheit des Gebäudes dient – so zum Beispiel der Keller, tragende Wände oder Schornsteine.
Ihre Wohnung und alles was sich darin befindet ist Ihr Sondereigentum. Sie können darüber ohne Zustimmung der WEG-Eigentümer bestimmen. Die Abgrenzung ist nicht immer so einfach. Für Außenfenster gilt beispielsweise: Verglasung, Rollläden, Fenstersimse und äußere Fensterbänke gehören zum Gemeinschaftseigentum, innen liegende Fensterbänke zum Sondereigentum. Wohnungsabsperrventile gehören in der Regel dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie dazu dienen, ganze Gebäudeteile abzusperren.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Als Wohnungseigentümer können Ihnen Sondernutzungsrechte an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Sie dürfen diesen Teil, beispielsweise den Garten, eine Dachterrasse oder ein Auto-Stellplatz dann exklusiv für sich nutzen. Allen übrigen Eigentümern ist die Nutzung dieser Teile dann untersagt.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind trotz Sondernutzungsrecht jedoch nicht erlaubt. Juristisch ist dies daher die schwächere Rechtsposition als das Sondereigentum. Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung der WEG festgelegt.
Als Sondereigentums- und Mietverwaltung kümmern wir uns um alle Angelegenheiten rund um Ihr Sondereigentum. Dabei klären wir rechtliche Unklarheiten frühestmöglich mit der WEG-Verwaltung.
Wann sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht erlaubt?
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer sind nicht erlaubt. Dies gilt insbesondere, wenn die Maßnahmen das Gesamtbild beeinträchtigen würden. Haben Sie z.B. Sondernutzungsrechte an einem Pkw-Stellplatz, dürfen Sie ohne Zustimmung eine bauliche Veränderung am Gemeinschafteigentum, wie etwa die Errichtung eines Carports, nicht durchführen.
Für Sondernutzungsrechte an Gartenanteilen gilt folgendes: Sie oder Ihre Mieter dürfen den Garten im normalen Umfang gärtnerisch nutzen und gestalten, so lang dies nicht das Gesamtbild der Anlage beeinträchtigt. Sie können also beispielsweise Gemüsebeete anlegen und Gartenmöbel aufstellen.
Das Errichten eines Gartenhauses kann eine bauliche Veränderung darstellen, welche das Gesamtbild stört und somit nicht ohne weiteres erlaubt ist. Wie im Beispiel gezeigt, muss jede Situation jedoch individuell betrachtet werden. In unserem Fall haben wir eine zufriedenstellende Lösung für alle Beteiligten gefunden.
Die juristischen Feinheiten zum Thema bauliche Veränderungen bei Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht können verwirrend sein. Machen Sie es sich einfach: Als Sondereigentums- und Mietverwaltung haben wir auch Ihre Sondernutzungsrechte im Blick. Wir klären für Sie Streitfragen und planen bauliche Veränderungen gemeinsam mit Ihnen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten.
